賃貸物件の仲介手数料の相場は？半額や無料の仕組みをご紹介

アパートなどの賃貸物件を契約するときの初期費用に「仲介手数料」が含まれていることをご存知ですか？

仲介手数料は家賃の約1か月分を請求されるケースが多いですが、仲介手数料を無料や半額で契約できる不動産会社も増えています。

しかし、仲介手数料無料によるデメリットもあるため注意が必要です。

そこで、この記事では仲介手数料のからくりや、デメリット・注意点、対処方法などを紹介します。

仲介手数料以外に初期費用を安く抑える方法も紹介しているので、これから引っ越し予定で「初期費用を抑えたい！」という方は、ぜひ最後までご覧ください。

また、賃貸の初期費用を分割あと払いにできるサービス「smooth（スムーズ）」についても詳しく紹介しています。

監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士

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仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社がおこなうサポートへの対価として支払うお金です。

サポートの具体的な内容としては部屋探しや内見の手配、大家さんや管理会社さんとの契約条件の交渉、重要事項説明、契約締結の準備や実施などがあります。

仲介手数料の相場

一般的な仲介手数料の相場は、契約する物件の「家賃1か月分+消費税」です。

家賃1か月分（税込）を超えた請求は法律で禁止されているため、仲介手数料の上限は明確になっています。

しかし、仲介手数料の下限に関しては決まりがないため、仲介手数料が無料や半額で契約できるケースも増えています。

たとえば、「家賃6万円・8万円・10万円」で仲介手数料が家賃1か月分（税込）の仲介手数料は下記のとおりです。

仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は、賃貸契約時の初期費用に含まれて請求されます。

初期費用を支払うタイミングは、入居審査に通過してから2週間、本契約からは1週間程度です。

また、仲介手数料はアパートやマンションの賃貸契約が締結されて初めて入居者に請求できます。

そのため、不動産会社に部屋探しや内見の手続きをしてもらった場合でも、実際に賃貸契約をしない限り請求されないので、安心してください。

【一人暮らし】仲介手数料を含めた初期費用の例

たとえば、一人暮らしで「家賃8万円」のアパートを契約する場合を想定してみましょう。

※1：おおよその平均額 仲介手数料は、「8万円+消費税」で「8万8,000円」となります。

加えて、「敷金・礼金・前家賃・鍵交換費用」などの初期費用も必要になります。

部屋のクリーニング代も初期費用に含める場合は、約3万円以上追加されるでしょう。

このように、不動産会社や管理会社、大家さんによって各項目の金額は左右されますが、家賃8万円の賃貸物件に住む場合は約48万円の初期費用が必要です。

一般的に、一人暮らしを始める際の初期費用は「家賃4〜6か月分」ほど必要といわれているので48万円は平均的な金額です。 家賃が高いほど、初期費用も必然的に高くなり、負担が大きくなります。

関連記事：家賃8万円だと初期費用はいくらかかる？初期費用の内訳など詳細解説

法律によって決められている「仲介手数料に関するルール」

不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限は「家賃1ヶ月分+消費税（10%）まで」と『宅地建物取引業法』で定められています。

例として、家賃6万円・8万円・10万円の場合の仲介手数料を下記に載せておきます。

仲介手数料が半額の場合は、上記の半分にした額が請求されます。

また、大家さん側が仲介手数料を支払わないケースが多いため、ほとんどの不動産会社は借りる側の仲介手数料を最大の家賃1か月分（税込）で設定しています。

参考：宅地建物取引業法

仲介手数料が半額や無料になるのはなぜ？からくりは？

賃貸契約時の仲介手数料は、不動産会社の大きな収益の一つです。

しかし、仲介手数料を半額や無料にしている不動産会社もよく見かけます。

「なぜそのような値引きができるのか？」と疑問をお持ちの方にために、仲介手数料を無料・半額にするからくりについて詳しく解説していきます。

からくり1.不動産会社の管理物件だから

不動産会社は仲介業務だけでなく、大家さんから物件の管理業務も任せられている場合や、不動産会社が保有している自社管理物件の場合があります。

管理業務を受けている場合は、不動産会社に物件管理の収益があるため、仲介手数料を安くしてもビジネスとして成り立ちます。

また、自社所有物件の場合は、仲介業務が不要なため、仲介手数料も発生しないからくりです。

からくり2.大家さん・管理会社側から報酬を受け取るから

不動産会社は、借りる側から受け取る仲介手数料のほかに、大家さんや管理会社から広告費をもらうケースがあります。

この広告費は、不動産業界内ではAD（エーディー）とよばれ、管理会社や大家さんが「報酬を支払うので早く入居者を見つけてほしい」場合に利用されます。

広告費は家賃0.5〜2か月分くらいが一般的です。

賃貸契約が決まった際に仲介した不動産会社へ支払われます。

しかし、不動産会社はすべての物件の契約時に広告費をもらえるわけではなく、大家や管理会社が広告費の支払いを許可している物件のみに限られています。

そのため、広告費が発生する物件なのか、物件資料を見るときに毎回確認しましょう。

広告費が発生する物件の場合は、物件の図面資料（マイソク）の右下に「AD〜」と記載されているケースが多いため、まずはそこを確認してみてください。

からくり3.大家さんが早く入居者を見つけたいから

空室状態が続くと家賃収入がなくなるため「できるだけ早く入居者を見つけたい」と考えている大家さんが多くいらっしゃいます。

そのため、入居者が払う予定だった仲介手数料を大家さんが負担して、入居希望者の負担をゼロにし、入居を決めてもらうケースもあります。

大家さんに仲介手数料を負担してもらうためには、不動産会社経由での交渉が必要なので、相談してみましょう。

仲介手数料を無料・半額にしてもらうデメリット2つ

不動産会社も安易に仲介手数料を安くしているのではなく、売上が確保できるように工夫をしています。

ここでは仲介手数料を無料・半額にしてもらうデメリットについて紹介します。

デメリット1.提案される物件の幅が狭まる

仲介手数料を無料や半額にしても、それ以外の収入が得られる物件なら優先して紹介するケースがあります。

仲介手数料以外の収益の例：

• 物件管理の収益がある

• 管理会社や大家さんから広告費（AD）が出されている

このように、不動産会社のメリットが大きい場合は、仲介手数料を無料または値下げしてまで優先的に紹介している可能性も少なくありません。

しかし、不動産会社が管理している物件や広告費が出ている物件の数は多くなく、数少ない物件のなかから理想の部屋を探す必要があります。

上記のような物件が必ず良い物件とは限らないため、仲介手数料だけに注目せず、部屋の条件が一致しているか優先的にみていくようにしましょう。

デメリット2.他の希望者から先に契約されてしまう

仲介手数料は不動産会社の大切な利益の一つなので、値下げに応じてもらえない場合も少なくありません。

不動産会社を通して大家へ仲介手数料の交渉をする場合、即日で返事をもらえる可能性も低いでしょう。

そのため、値下げ交渉している間に、他に仲介手数料を払って入居してくれるお客様が現れたら、不動産会社はそちらのお客様と契約するでしょう。

このように、初期費用を抑えることも重要ですが、気に入ったお部屋がまたすぐに見つかるとは限らないので、人気の物件は早めに決断するのも大切です。

仲介手数料が安い物件を選ぶときの注意点3つ

仲介手数料を安くしている理由は必ずあるため、入居を検討する際は入居者側もしっかりと理解したうえで契約をすることが大切です。

ここでは仲介手数料無料の物件を選ぶときの注意点を3つ紹介します。

注意点1.物件の条件が良くない場合がある

不動産会社としては『駅近』『築年数が浅い』『セキュリティが充実している』などの人気物件は、スムーズに入居者が決まるため安く値引きをする必要がありません。

一方で『アクセスが悪い』『近隣の騒音』『築年数が経っていて古い』などの理由で、入居がなかなか決まらない物件も存在します。

そのような物件の入居者を早く見つけるために、仲介手数料を安く設定しているケースも少なくありません。

仲介手数料を抑えることだけにとらわれずに、絶対条件にあった部屋選びをしましょう。

関連記事：部屋探しの「絶対条件」から「こだわりたい条件」を解説！良い物件探しの秘訣とは

注意点2.家賃が高く設定されている

仲介手数料無料の賃貸物件は、他の不動産会社より家賃自体が高く設定されている場合があります。

【例】

一見A社のほうが安く見えますが、長期で住んだ場合は家賃が1万円安いB社のほうが安くなるでしょう。

注意点3：不動産会社から別名目で請求されている

仲介手数料が無料でも、「事務手数料」や「書類作成費用」などの別名目で請求されている場合があります。

気になる請求項目があれば、必ず聞くようにしましょう。

最悪の場合、仲介手数料を支払ったほうが安い可能性もあります。

仲介手数料を安く抑える2つの方法

 一般的には、賃貸物件を借りる際の仲介手数料は家賃の1ヶ月分とされていますが安く抑える方法もあります。

仲介手数料を安く抑えることで、アパートなどの賃貸物件を契約する際の初期費用を抑えられます。

【方法1】仲介手数料を半額・無料で対応してくれる不動産会社を探す

仲介手数料を無料または半額にしてくれる不動産会社にお願いしたいときは、インターネットやSNSなどで調べてみると良いでしょう。

また、家賃半額以下の仲介手数料で引っ越しできた方から紹介してもらうのも一つの方法です。

レオパレスやエイブルなどの不動産仲介業者は、自社で管理している物件を紹介することで、仲介手数料を安くしてお部屋を紹介しています。

一方で、選べる物件の幅が限られることもあるので、住みたい地域や物件がすでに決まっている場合にはあまりオススメできません。

【方法2】不動産仲介業者に値下げ交渉をしてみる

部屋探しをお願いしている不動産会社に、「仲介手数料が安くならないか」素直に相談してみるのも一つの方法です。。

法律上、仲介手数料は大家さん側と借りる側に対してそれぞれ「家賃0.5か月分＋消費税」を請求できますが、両者の同意がある場合は、その一方に対して「家賃1か月分+消費税」を請求しても問題ありません。

ただし、大家さん側が仲介手数料を支払うケースが稀なので、借りる側が家賃1か月分（税込）を支払うのが一般的です。

そのため、家賃0.5か月分（税込）または無料にしてほしい場合は、不動産会社や管理会社、大家に交渉してみましょう。

しかし、入居審査などの際に不通過とされてしまう可能性もあるため、交渉にはリスクがついてきます。

仲介手数料の値下げ交渉のタイミング

気に入った部屋が見つかり、入居の意思が固まった時点で交渉をしてみましょう。

「値引きをしてくれたら、すぐに入居を決める」意思を伝えることで応じてくれる可能性は高くなります。

しかし、不動産会社の繁忙期（1〜3月・9〜10月）は仲介手数料の値下げ交渉は難しいでしょう。

なぜなら、新生活スタート前に部屋探しをしている方が多く、スムーズに入居者が決まるため、安くする必要がないからです。

反対に閑散期（6〜8月）は、入居希望者が少なく、空室状態を長引かせたくない管理会社や大家さんも多いため、値下げ交渉に応じてくれる可能性は比較的高まります。

そのため、部屋探しのタイミングが仲介手数料値下げ交渉のポイントになります。

仲介手数料の交渉方法

仲介手数料を交渉する際に、気をつけてほしいポイントは、強気な「値下げをしてほしい」という交渉方法を避けることです。

なぜなら、強気な態度はクレーマー気質やマナーのない人などマイナスな印象を与え、入居審査が通らない可能性があるからです。

部屋探しを始めるときに初期費用の予算を伝え、「予算を少しオーバーしているので相談に乗ってほしい」とお願いするような形で交渉を進めるほうが印象もよくなります。。

値下げ交渉をして、契約に繋がらなかった場合は不動産会社との信頼関係が崩れてしまうので、住む前提の物件が見つかってから交渉しましょう。

仲介手数料の値下げ以外でお得に引っ越しする方法は？

賃貸物件を借りるときに必要な初期費用は、仲介手数料だけではありません。

初期費用を安く抑えたいなら、仲介手数料の値下げ以外の方法も検討してみましょう。

ここでは仲介手数料を値下げする以外で初期費用を抑える方法を紹介します。

• 敷金、礼金なしの物件を探す

• フリーレント物件を探す

• UR賃貸住宅を利用する

• 引っ越し業者の費用を安く抑える

それぞれ説明していきます。

敷金・礼金なしの物件を探す

最近は、賃貸契約時に管理会社や大家に支払う、敷金・礼金が0円の物件も増えてきています。 

敷金・礼金は一般的に家賃1ヶ月分に設定されることが多いため、0円の物件を見つけられれば、安くお引越しできます。

一方で、物件が不人気なため敷金・礼金が0円に設定されている場合もありますので、内見などでしっかりと物件を確認しましょう。

フリーレント物件を探す

フリーレントがついている部屋は一定期間家賃が発生しません。

一般的にフリーレントは「家賃1か月」で設定される傾向にあります。

1か月間家賃が発生しなければ、「礼金なし」や「仲介手数料なし」と同じくらいのメリットになります。

また、フリーレントが設定されていないお部屋でも、不動産会社を経由して交渉をすればフリーレントを後からつけてもらえる可能性も少なくなりません。

関連記事：【フリーレント】期間限定家賃無料！デメリットや注意点はある？

UR賃貸住宅を利用する

UR賃貸住宅とは、独立行政法人都市再生機構（愛称：UR都市機構）が管理・運営している賃貸住宅です。

UR賃貸住宅には下記のようなメリットがあります。

• 初期費用が安い

• お得なプランがある

• 更新料がかからない

• 原状回復の負担区分が明確

「礼金」や「仲介手数料」など不要になる初期費用の項目が多いので、費用を大幅に抑えて新しい生活を始められます。

お得なプランを利用できれば、さらに費用を抑えて生活できるでしょう。

築年数が古い物件も多いですが、リフォーム・リノベーションを積極的に行っているため、内装がキレイな物件が多いです。

UR賃貸住宅での一人暮らしの詳細はこちらも参考にしてみてください。

関連記事：UR賃貸住宅とは？お得なメリットと選ぶ際の注意点を解説します | 初期費用分割のスムーズ (smooth.jp)

引っ越し業者の費用を安く抑える

引っ越し業者にかかる費用は「荷物の量」や「運ぶ距離」「時期」によって大きく変動しますが、下記のような方法で引っ越し業者にかかる費用を抑えられます。

• 複数の会社から見積もりを取る

• 閑散期に引っ越しをする

• 荷物を減らす

• 自分で引っ越しをする

「引っ越し費用を抑える方法」や「よくある質問」についてはこちらも参考にしてみてください。

関連記事：引っ越しって何にいくらお金がかかる？費用を抑えて引っ越す方法を紹介 | 初期費用分割のスムーズ (smooth.jp)

仲介手数料無料でトラブルを阻止するには？

仲介手数料無料の場合、不利な物件条件や請求されている名目が違うなどのトラブルが発生する可能性も少なくありません。

「こんなはずじゃなかった‥‥」と後悔しないためにも、事前にトラブルを阻止していきましょう。

仲介手数料が無料の物件を見つけたら、なぜ無料なのか直接不動産会社の方に質問します。

デメリットを理解したうえでの契約なら、トラブルも避けられるからです。

また、仲介手数料だけにとらわれず、家賃や敷金・礼金など他の初期費用を含めたトータルで考えたほうが良いでしょう。

とくに、家賃は他の不動産会社の設定価格も確認するようにしてください。

不動産会社によっては、仲介手数料を無料にしている代わりに、家賃自体を高く設定している場合もあるからです。

このように、自分で防げるトラブルは事前に対処していくようにすれば、満足できる部屋探しができるでしょう。

初期費用のあと払いサービス「smooth」で賢くお引越し

アパートやマンションを借りるときの初期費用は『家賃の4〜6か月分』なので、非常に高額です。

通常、賃貸契約時の初期費用は一括でまとめて支払いますが、大きな出費となるため初期費用がネックでお部屋選びが自由にできないという方も多いでしょう。

そこで、オススメなのが初期費用の分割あと払いサービス「smooth」です。

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まとめ

• 仲介手数料の相場は「家賃1ヵ月分+消費税」

• 仲介手数料が無料になると初期費用が抑えられる

• 値下げには、選べる物件の幅が狭まったり、条件の悪い物件を紹介されたりするデメリットもあるので要注意

• 初期費用を分割あと払いにするなら「smooth」がオススメ！

仲介手数料が無料になると、初期費用が最大家賃1か月分安くなるメリットがあります。

しかし、仲介手数料無料には必ず理由があるため、なぜ安くなっているのか契約前にきちんと確認するようにしましょう。

まとまったお金が用意できない場合は、smoothを利用した初期費用の分割あと払いも検討してみてください。

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監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士