賃貸物件の仲介手数料の相場は？半額や無料の仕組みをご紹介

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監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士

アパートなどの賃貸物件を契約する時の初期費用に「仲介手数料」が含まれていることはご存知ですか？

最近では、仲介手数料を半額や無料で契約できる業者も増えてきていますが、実は値引きによるデメリットも存在しています。

この記事では仲介手数料の仕組みはもちろん、賢くお得にお引越しするための情報をご紹介しています。

これから引っ越しをお考えの方で「初期費用を抑えたい！」という方はぜひ最後までご覧ください。

仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産仲介会社が行うサポートへの対価として支払うものになります。

サポートの具体的な内容としては物件探しや内見の手配、大家さんや管理会社さんとの契約条件の交渉、重要事項説明、契約締結の準備や実施などがあります。

【仲介手数料の相場】

一般的な仲介手数料の相場は、契約する物件の「家賃1ヶ月分+消費税」とされています。 しかし最近では、賃貸契約時の仲介手数料が半額や無料で契約できるケースも増えてきています。

では反対に「家賃1ヶ月分+消費税」以上で仲介手数料が設定されることはあるのでしょうか？ 次からは法律によって定められている仲介手数料の制限に関して解説していきます。

【仲介手数料を支払うタイミング】

仲介手数料は、賃貸契約時の初期費用に含まれて請求されます。 ですので、遅くとも入居開始の前日までには支払いを完了する必要があるでしょう。

また、仲介手数料はアパートやマンションの賃貸契約が締結されて初めて有効となります。 そのため不動産仲介業者にお部屋探しや内見の手続きをしてもらったとしても、実際に賃貸契約をしなかった場合には請求されませんのでご安心ください。

法律によって決められている「仲介手数料に関するルール」

不動産会社が受け取ることができる「仲介手数料の上限」は『宅地建物取引業法』で定められています。

仲介手数料は最大でも「家賃1ヶ月分+消費税」まで

仲介手数料は最大で「家賃1ヶ月分+消費税（10%）」までと法律によって定められています。（2021年2月時点） 「家賃1ヶ月分」とは、これから自分が契約して入居する予定の物件の家賃のこと。

例として、家賃6万円・8万円・10万円の場合の仲介手数料を下記に載せておきます。

家賃がどんなに高くても、逆に安い場合でも不動産会社は「家賃1ヶ月分+消費税（10%）」以上の金額を請求することはできません。

「家賃1ヶ月分+消費税（10%）」以上の金額を仲介手数料として請求することは違法になりますので、そのようなことが無いよう初期費用の請求項目をしっかり確認する必要があります。

反対に下限はありませんので、不動産会社によって「家賃１ヶ月分+消費税」のところもあれば、「家賃0.5ヶ月分+消費税」などの違いがあります。

【一人暮らし】仲介手数料を含めた初期費用の例

例えば、一人暮らしで「家賃８万円」のアパートを契約する場合を想定してみましょう。 仲介手数料は、「８万円+消費税（10％）」で「８万８千円」となります。 それに加え、「敷金・礼金・前家賃・鍵交換費用」などが初期費用としてかかります。

一般的に、一人暮らしを始める際の初期費用は「家賃４〜５ヶ月分」ほどと言われているので、仲介手数料を含めた初期費用の合計は、３２〜４０万円ほど必要になるでしょう。

家賃が高ければ高いほど、初期費用も高くなりますので負担が大きくなります。

法律上、原則では家主と借り手それぞれから「家賃0.5ヶ月分＋消費税」までとなっていますが・・・

宅建業法上、仲介手数料は家主と借り手に対してそれぞれ「家賃0.5ヶ月分＋消費税」ずつ請求をすることができます。

ただ、家主と借り手の了承がある場合は、その一方に対して「家賃1ヶ月分+消費税（10%）」を請求しても良いということが定められています。

現状、家主側が仲介手数料を支払うケースがとても稀なため、借り手側が「家賃1ヶ月分+消費税（10%）」を支払うことが通例です。

お部屋を借りる際に、「家主と借り手でそれぞれ"家賃0.5ヶ月分＋消費税"ずつ支払うべきだ」と不動産仲介業者や管理会社、大家に交渉することは可能です。 しかし、入居審査などの際に不通過とされてしまう可能性もあるため、交渉にはリスクがあることを理解しておかなければいけません。

仲介手数料を安く抑える２つの方法は？

一般的には、賃貸物件を借りる際の仲介手数料は家賃の１ヶ月分とされていますが安く抑える方法もあります。

仲介手数料を安く抑えることで、アパートなどの賃貸物件を契約する際の初期費用を抑えることができます。

方法１.仲介手数料を半額、無料で対応してくれる不動産仲介業者を探す

仲介手数料を安くしてくれる不動産仲介業者にお願いしたい時は、インターネットなどで調べてみるのが一番良いでしょう。

レオパレスやエイブルなどの不動産仲介業者は、自社で管理している物件を紹介することで、仲介手数料を安くしてお部屋を紹介しています。

一方で、選べる物件の幅が限られることもあるので、住みたい地域や物件がすでに決まっている場合にはあまりおすすめできません。

方法２.不動産仲介業者に値下げ交渉をしてみる

お部屋探しをお願いしている不動産仲介業者に、「仲介手数料が安くならないか」を相談してみる方法があります。

【仲介手数料の値下げ交渉のタイミング】

気に入った部屋が見つかり、入居の意思が固まった時点で交渉をしてみましょう。 「値引きをしてくれたら、すぐに入居を決める」意思を伝えることで応じてくれる可能性は高くなります。

不動産会社の繁忙期（１〜３月）は仲介手数料の値下げ交渉は難しいでしょう。 理由としては、入居希望者がたくさん居てスムーズに入居者が決まるため安くする必要がないからです。

反対に閑散期（４〜８月）は、値下げ交渉に応じてくれる可能性は比較的高まります。

【仲介手数料の交渉方法】

まず前提として、不動産会社は仲介業務を行なってくれているわけですので、強気に「値下げをして欲しい」というのはあまり良い方法ではありません。

初期費用での自分の予算を伝え、「予算を少しオーバーしているので相談に乗って欲しい」とお願いするような形で交渉を進めることをオススメします。

いずれにせよ、むやみに値下げ交渉をすることはやめておきましょう。

値下げ交渉をして、契約に繋がらなかった場合は不動産会社との信頼関係が崩れてしまうので注意が必要です。

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仲介手数料が半額や無料になる仕組み

賃貸契約時の仲介手数料は、不動産仲介業者の大きな収益となっています。 しかし、仲介手数料を半額や無料にしている不動産仲介業者もよく見かけます。 「なぜそのような値引きができるのか？」ここからは仲介手数料を半額や無料にする仕組みについて詳しく解説していきます。

仕組み①不動産仲介業者の管理物件

不動産仲介業者が、大家さんから物件の管理業務を請け負っていることがあります。

その場合は、不動産仲介業者に物件管理の収益がありますので、仲介手数料を安くしてもビジネスとして成り立つという仕組みです。

仕組み②大家さん・管理会社側から報酬を受け取る

不動産仲介業者は、借り手から受け取る仲介手数料のほかに、大家さんや管理会社から広告費をもらうケースがあります。 この広告費は、不動産業界内ではAD（エーディー）とよばれ、報酬を支払うので早く入居者を見つけてほしいケースに支払われます。

広告費は仲介手数料と同様に、賃貸契約が決まった際に家賃0.5〜2ヶ月分ほど仲介業者へ支払われます。

注意すべき点は、不動産仲介業者は全ての物件の契約時に広告費をもらえる訳ではなく、大家や管理会社が広告費の支払いを許可している物件の契約時のみに限られるという点です。

仕組み③大家さんが早く入居者を見つけたいとき

通常、大家さんとしては自分の保有しているお部屋に「いち早く入居者が現れてほしい」と感じています。 空室が続けば続くほど、その部屋から得られる収益が途切れてしまうからですね。

そのため、中には入居者が払う予定だった仲介手数料を大家さんが負担して、入居希望者に入居を決めてもらうケースもあります。

大家さんに仲介手数料を負担してもらうためには、不動産会社経由での交渉が必要ですので相談をしてみましょう。

仲介手数料を半額・無料に値引きしてもらうデメリット３つ

上記のように、不動産仲介業者も安易に仲介手数料を安くしているのではなく、売上が確保できるように工夫をしています。

不動産仲介業者も引越し希望者も得をするように見えますが、果たしてそうでしょうか？

ここでは仲介手数料を半額・無料にしてもらうことのデメリットについてもご紹介します。

①管理物件のみ紹介される場合は、提案される物件の幅が狭まっているかも？

仲介手数料を値下げまたは無料にして、お部屋探しのサポートをする場合、管理物件を優先して紹介している可能性があります。 どういうことかというと、不動産会社は自社が管理をしている物件を優先して紹介することで、仲介手数料を得られなくても利益を確保するができます。

その場合、不動産仲介業者が管理している物件しか提案されず、希望に合わない物件の中から住まいを選ばなければいけません。

不動産仲介業者も営利を目的として会社運営をしていますので、仕方のないことですが、事前にその可能性があることを認識しておくことが大切です。

②不動産仲介業者が大家や管理会社から報酬をもらえる物件のみ紹介される場合、提案される物件の幅が狭まっているかも？

上記と同様、利益を確保するために不動産仲介業者が大家さん・管理会社側から報酬をもらえる物件を優先して紹介する可能性があります。

前述したように、AD（広告費）を得られる物件を優先して紹介するケースですね。

この場合のデメリットもやはり、紹介される物件の幅が狭くなっている点です。 限られた物件の中から選ぶことになってしまうため、理想の物件に出会える可能性は低くなってしまうでしょう。

③値下げ交渉をしている間に他の希望者に契約されてしまう

仲介手数料は不動産会社の大切な利益ですので、簡単に仲介手数料の値下げに応じてもらえないことも多いでしょう。

不動産会社を通して大家へ交渉を行う場合など、即日で返事を貰えることは稀です。

値下げの交渉している間に、他に仲介手数料を払って入居してくれるお客さんが現れたら、不動産会社はそちらと契約をしてしまいます。

そうなると、せっかく気に入った物件を逃してしまうことに。

初期費用を抑えることも重要ですが、気に入ったお部屋がまたすぐに見つかるとは限らないので、人気の物件は早めに決断をしましょう。

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仲介手数料が安い物件を選ぶときの注意点

この記事では、何度もお伝えしている通り仲介手数料は不動産仲介業者にとって大切な利益となっています。 その仲介手数料を安くしているのには必ず訳があるので、入居を検討する際は入居者側もしっかりと理解した上で契約を行うことが大切です。

物件の条件が良くない場合がある

不動産仲介業者としては『駅近』『築年数が浅い』『セキュリティが充実している』などの人気物件は、スムーズに入居者が決まるため安く値引きをする必要がありません。

一方で『アクセスが悪い』『近隣の騒音』『築年数が経っていて古い』などの理由で入居がなかなか決まらない物件も存在します。 そのような物件に早く入居者を見つけるために、仲介手数料を安く設定しているケースが多くあるのです。

初期費用を抑えることだけに目を取られ、希望に沿わない物件を選んでしまわないように注意してお部屋選びをしましょう。

仲介手数料以外も含めたトータルの初期費用で計算する

初期費用の中には、仲介手数料の他にも様々な費用があります。

敷金・礼金０円でも・・・

敷金・礼金０円と書かれている物件でも、敷金の代わりにクリーニング費として初期費用に含まれていることが多いです。

また、初期費用には含まれなくても退去時のクリーニングは必要ですので、退去時に一定額の支払いが必要になることもあります。

事前に不動産会社に確認しておく必要があるでしょう。

初期費用には前家賃も含まれている

初期費用のなかでも、前家賃は実際に入居する期間の家賃を前もってまとめて払うものですので削ることはできません。

まとめて払うことで一時的な負担はありますが、その後の負担が軽くなるのでマイナスにはならないでしょう。

かかる費用のトータルで、お得になるかどうかを判断することが大切です。

短期間の一人暮らしであれば、家具家電付きの物件を選ぶことで出費を大幅に抑えることができますよ。

仲介手数料の値下げ以外でお得に引越しする方法は？

仲介手数料や初期費用を値下げすることが、必ずしも良いお部屋探しに繋がるわけではないことを知ってもらえたかと思います。

ここから先は仲介手数料を値下げする方法以外で、お得に賢く引越しをする方法を紹介していきます。

【敷金・礼金が無い物件を探す】

最近は、賃貸契約時に管理会社や大家に支払う、敷金・礼金が0円の物件も増えてきています。 敷金・礼金は一般的に家賃1ヶ月分に設定されることが多いため、0円の物件を見つけることができれば、安くお引越しをすることができます。

一方で、物件が不人気なため敷金・礼金が0円に設定されている場合もありますので、内見などでしっかりと物件を確認する必要もあります。

【フリーレントのついている物件を探す】

フリーレントがついているお部屋は一定期間家賃が発生しません。 一般的にフリーレントは「1ヶ月間」で設定されることが多いです。 1ヶ月間家賃が発生しなければ、「礼金なし」や「仲介手数料なし」と同じくらいのメリットがありますよね。

また、フリーレントが設定されていないお部屋でも不動産会社を経由して交渉をすることでフリーレントを後からつけてもらえる可能性もあります。

初期費用あと払いサービス「smooth」で賢くお引越し

アパートやマンションを借りるときの初期費用は『家賃の4~5ヶ月分』と、とても高額です。 通常、賃貸契約時の初期費用は一括でまとめて支払うことになりますが、大きな出費となるため初期費用がネックでお部屋選びが自由にできないという方も多いでしょう。

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賃貸の仲介手数料の相場は？半額や無料の仕組みのまとめ

• 仲介手数料の相場は「家賃1ヵ月分+消費税」

• 値下げはデメリットもあるので要注意

• 初期費用を分割あと払いにするなら「smooth」がおすすめ！

仲介手数料は、値下げをすることでデメリットがあり、初期費用が安い物件には理由があるということがわかりました。 気に入って住みたい物件がある場合は、後から後悔しないためにも提示されている初期費用をしっかり支払う必要があるでしょう。 「まとまったお金が用意できない」場合には、初期費用の分割も検討してみましょう。 あなたが理想のお部屋と出会えることを願っています。