賃貸初期費用の前家賃とは?契約時に必要な初期費用について解説

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初期費用
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マンションやアパートの賃貸物件を借りる際に初期費用がかかります。その中で「前家賃」という項目があるのをご存知でしょうか?「前家賃って普通の家賃とどう違うの?」「費用はどのくらいかかる?」などと気になる方も多いのではないでしょうか?ここでは、賃貸の前家賃の仕組みや支払い時期、前家賃以外の初期費用などについて解説します。

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賃貸の前家賃とは?

賃貸物件を借りる際には、契約時に当月分と翌月末の家賃を先支払いすることが一般的です。 例えば、5月に賃貸契約をして6月に入居するのであれば、6月分までの家賃を先に支払うことになります。 5月の途中に賃貸契約を締結して場合は、5月分を日割り計算で末までの家賃を支払い、あわせて6月分を支払います。

前家賃を払う理由

家賃を前払いしても損しているわけではありません。先に翌月分を支払っているだけなので翌月は支払う必要がないためです。 ただし、不動産会社や物件によっては2ヶ月先まで請求される場合もあります。

家賃をどこまで先払いするか気になる方は、契約前に不動産会社に問い合わせしてみましょう。

前家賃を払う時期

民法614条には、賃料の支払い時期が規定されており「賃料は、動産、建物及び宅地については毎月末に、その他の土地については毎年末に、支払わなければならない。」と後払いになっています。 しかし、法律上は契約自由の原則があり、賃貸借契約書(特約など)が民法に優先され前家賃にしているところがほとんどです。

全物件で前家賃は請求される?

一部の公営住宅では家賃の後払い制度がありますが、民間の賃貸物件ではほとんどが前家賃となっています。

一方で、フリーレントの賃貸物件は前家賃がそのものがなくなります。

フリーレント物件とは?

不動産のポータルサイトや不動産屋の店舗で貼られているマイソクに「フリーレント半月」「フリーレント1ヶ月」と表示されています。 これは、入居してから期間中の家賃が無料になるということです。

フリーレント物件のメリット

・初期費用を抑えられる フリーレントであれば、前家賃が不要となるので初期費用を大きく抑えることができます。

・大家さん側のメリット 大家さん側にとっては、空室期間が続くとそれだけ家賃収入が入ってこない状況となります。 一方、家賃の値下げをすると他の入居者からも家賃の減額請求をされる可能性もあり、 不公平感が生じます。

1日でも早く空室を埋めたい場合や入居者からの不満を解消するためにもフリーレントは有効な手段となります。

・二重家賃を防ぐことができる 賃貸物件の退去通知は、一般的に退去の1ヶ月前とされています。このため、良い物件を早めに見つけた場合は、家賃の二重払いが発生するケースもあります。

フリーレント物件であれば、家賃の二重払いを気にすることなく余裕を持って引っ越しの準備ができます。

フリーレントのデメリット

・短期違約金が発生する 短期間で解約すると違約金が発生する場合がほとんどです。なぜならフリーレント物件では短期間の退去により、ある程度の損害を被ってしまうからです。

フリーレントの期間については、賃貸借契約の締結日や契約期間の開始日など 異なり、事前に確認する必要があります。

また、転勤などで短期間で引っ越しをする方には不向きな物件となります。

・共益費・管理費がかかる 家賃の無料期間があっても、共益費・管理費は最初から発生する場合もあります。フリーレント期間の共益費・管理費を確認しておきましょう。

・家賃が高めに設定されている フリーレント物件の中には、家賃が少し高めに設定されているところもあります。 長い目で見ると逆に割高な物件となるケースもあります。

前家賃以外に必要な初期費用

賃貸物件を借りる際には、前家賃以外にもさまざまな初期費用がかかります。それぞれ解説します。

・敷金 家賃の滞納や退去時の原状回復による修繕費などに充てらる、あらかじめ預けておくお金です。退去時に残りがあれば返還されます。相場は、家賃の1〜2カ月分です。

関西では「保証金」とも呼ばれています。

部屋を丁寧かつ綺麗に使用していれば、クリーニングや修繕費用があまりかからずに済むので、多く返還される可能性があります。

・礼金 大家さんにお礼として支払うお金です。相場は、家賃の1〜2カ月分です。こちらは退去時に返還されません。地域によって金額の基準が異なる場合があります。

・仲介手数料 賃貸物件を借りた際に不動産屋が仲介したときに支払うお金です。相場は、家賃0.5カ月~1カ月分+消費税です。仲介手数料の上限は、国土交通省告示で賃料の1カ月分と示されています。

ただし、契約の取り消しや無効があれば請求されることはありません。あくまでも契約が成立した場合のみ支払います。

・管理費/共益費 マンションやアパートの維持管理に必要な費用です。具体的には、エレベーターや浄化槽などの保守点検、エントランス、駐輪場などの清掃に関する費用です。

・火災保険料 賃貸契約の際は、ほとんどのケースで火災保険の加入を求められます。火災や水漏れ、爆発、地震、盗難などに対する保険です。

対象は入居者の家財部分、大家さんに対する補償、日常のトラブルに関する補償などがセットになっている場合が多いです。

契約期間は一般的に2年更新で2年分まとめて支払います。あくまで任意ですので、法律上の加入義務があるわけではないです。

・保証料 賃貸物件に入居する場合は、連帯保証人を求められることが多いです。しかし、連帯保証人を立てることができない方は、保証会社を利用して保証料を支払います。

保証会社は、入居者が家賃を滞納したときに立て替えなどの保証をします。最近では、保証会社との契約を求める物件が増えてきています。

・鍵交換費用 防犯上の観点から、前の入居者が使用していた鍵の取替えにかかる費用です。 相場は、15,000~20,000円程度です。

ただし、防犯性が高い鍵であればあるほど値段が上がります。

・インターネット利用料 「インターネット対応」や「光インターネット対応」、「インターネット完備」などの物件があります。

「インターネット対応」は、マンションなどの共用部まで回線が引かれている状態を指します。ただし、部屋までの回線を引き込む工事やプロバイダ契約が必要です。

「光インターネット対応」は、共用部や各戸まで光回線が引かれているケースがほとんどです。

「インターネット完備」は、プロバイダ契約も済んでいる状態ですぐにインターネットを利用できます。

インターネット利用料は、家賃に上乗せされていないか、管理費に含まれていないか周辺物件と比較しながら、事前に確認する必要があります。

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月々の負担が大幅に抑えられるのが最大のメリットとも言えるでしょう。

まとめ

ここでは、賃貸の前家賃の仕組みから支払う時期、全物件で請求されるのか、その他、前家賃以外の初期費用についても解説しました。前家賃を含め、初期費用をできるだけ抑えたい方は「スムーズ」の利用も検討してみましょう。

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