賃貸物件の更新料は必ず支払うもの？更新料の相場など詳しく解説

更新料を支払って継続的に住むのか、別の賃貸物件に引っ越すのか迷ってませんか？

賃貸の更新料について理解していないと、どちらが良いのか正しい判断はできません。

そこで、この記事では賃貸物件の更新料について詳しく解説していきたいと思います。 「更新料の相場」や「更新料の役割」についても解説しているので、賃貸の更新期限が近づいてきた方は、ぜひ参考にしてください。

監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士

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そもそも賃貸の更新料ってなに？

初めて一人暮らしをしている方などは、「そもそも更新料って何？」と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。

更新料とは、賃貸物件の契約を更新する際に、オーナーさんや大家さんに支払う費用のことをいいます。 物件によっても異なりますが、一般的に賃貸物件の契約期間は2年間が多くなっています。

更新料の支払いはいつ？

更新料の支払うタイミングは物件によってさまざまですが、一般的には契約期間が終わり、更新するタイミングで支払うケースがほとんどです。

つまり、契約期間が2年間の物件なら2年ごとに支払うことになります。 契約期間満了日が近づくと、管理会社から郵送で契約更新についての案内が届きます。 その案内に更新料の支払いについても記載があるので、確認するようにしましょう。

賃貸物件の更新料の相場はどのくらい？

賃貸物件の更新料はどれぐらいかかるものなのか、不安な方も多いでしょう。 更新料の相場は「賃料（管理費などを除いた）の1か月分」になります。

しかし、地域や物件によっては賃料の1.5か月分や2か月分かかる場合もあるので注意が必要です。

更新料以外にも更新手数料がかかることも

更新料を支払うタイミングでは、更新料以外にも費用が発生することがあるので注意しましょう。

更新料以外にかかる費用は、主に「更新事務手数料」と「火災保険料」の2つです。

更新事務手数料は、オーナーさんや大家さんではなく管理会社に支払う費用になり、相場としては賃料の20%～50%程度でしょう。

また、契約更新のタイミングでは火災保険料もかかります。 火災保険料の相場は1万円～2万円程度です。更新事務手数料や火災保険料以外にも、保証会社を利用している場合は「保証料」も発生する可能性もあるので頭に入れておきましょう。

それでは、更新料の例を見ていきましょう。

■家賃8万円の例 8万円（更新料）+4万円（更新事務手数料）+2万円（火災保険料） =14万円

このように、更新事務手数料や火災保険料も発生すると契約更新のタイミングで大きな出費となってしまうこともあるので、更新するか引っ越すか慎重に考えるようにしましょう。

更新料は地域による？更新料なしの地域とは

賃貸物件の更新料は、すべての物件でかかるわけではありません。物件にもよりますが、地域によっても差があることが国土交通省の調査が分かっています。

国土交通省が平成19年に行った「民間賃貸住宅に係る実態調査」では、次のような結果になっています。

大阪府・兵庫県は更新料がない？

上記の表でご紹介したとおり、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県などの一都三県では、高い割合で更新料が徴収されていることがわかります。 それに対し、大阪府、兵庫県のように更新料がまったくかからない地域もあるようです。

賃貸物件の更新料は地域差がありますが、大阪府と兵庫県は100%更新料がかからないと言い切ることはできません。 九州や四国の物件でも大家さんが東京都の人で、更新料を徴収するといったことも考えられます。 大家さんによっても異なるため、契約内容はしっかり確認しましょう。

賃貸物件の更新料は必ず支払うもの？

地域によって更新料があったりなかったりするなら払わなくていいのでは？と感じる方も多いでしょう。

2011年の最高裁判例では、「更新料は、一般に、家賃の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。」とされています。

つまり、継続して居住地を提供してくれる大家さんやオーナーさんへの謝礼的なものといえます。

それでも、更新料の支払いに納得がいかない方もいるでしょう。 実際、更新料の支払いが必要かどうかは契約書を見れば分かります。そのことについて、次で詳しく解説していきます。

契約書を確認する

更新料の支払いが必要かどうかは、賃貸契約書が重要なポイントとなります。賃貸物件の更新料は法律で決められているものではありません。

しかし、賃貸契約書に「契約更新時に更新料の支払いが必要」などと記載がある場合は、支払いの義務が発生します。 法律で決められていないからといって支払わなくていいというものではありません。 契約時にはしっかりと賃貸契約書を確認するようにしましょう。

更新料を支払い忘れると強制退去の可能性も

更新料の支払いを拒否したり忘れると、場合によっては強制退去になる可能性もあります

契約解除と退去を同時に求められることはほとんどありませんが、トラブルになることもあるのできっちり支払うことをおすすめします。

賃貸更新料は交渉で安くできる？

更新料が高すぎると思うなら値下げ交渉などをして少し下げてもらうのも1つの手段です。

更新料は一般的に賃料の1か月分～2か月分ですが、中には3か月分を徴収する物件もあります。 万が一、更新料が賃料の3か月分を上回った場合は、高すぎると判断して交渉するのもいいでしょう。

更新時にかかる更新料以外の費用

賃貸契約を更新する時には、更新料以外にも費用が発生する場合があります。 更新事務手数料、火災保険、保証会社の更新料について解説します。

更新料以外の費用1.更新事務手数料

更新事務手数料、事務手数料、手数料など、呼び方は様々ですが、不動産会社へ支払う手数料のことです。

更新料は大家さんへ支払う費用に対し、更新事務手数料は更新の事務手続きを行う不動産会社へ支払います。

更新料以外の費用2.火災保険

通常、賃貸物件を借りるときには、火災保険に加入します。

火災保険の契約は「1年」または「2年」更新になっていることが多いため、賃貸契約の更新と同時期に、火災保険の更新を行うことになります。 保険料については、契約内容により異なるため事前に確認が必要です。

更新料以外の費用3.保証会社の更新料

賃貸物件を借りるときに初期費用として「初回保証委託料」を支払った方も多いのではないでしょうか。 これは保証会社を利用するために支払う費用ですが、通常契約には更新があり、更新時に「保証委託契約更新料」が必要となります。

保証会社の更新料は、初回保証委託料よりも安く設定されていることが多く、定額で1万円や賃料の30%など保証会社によって異なります。

また、契約する保証会社や支払い方法によっては保証会社の更新が無い場合もあります。 請求が来てから焦ることの無いように、事前に契約内容を確認しておくと安心ですね。

賃貸更新料が高いと感じたら引っ越すのも一つの手段

「高額な更新料を払ってまで、今のところに住み続けたいと思わない！」という方も中には居るのではないでしょうか。 そんな方は、これを機に引っ越してしまうのも一つの手段です。

1〜2年同じ物件に住み続けていると「もっと家賃が安いところにすればよかった」や「もっと駅に近い物件にすればよかった」など、ある程度不満が出てきます。

更新のタイミングで、自分に合った物件に引っ越すことを検討してみてはいかがでしょうか？ もし新たな物件に引っ越す場合は、「退去時期」と「退去予告」に注意して物件探しをはじめましょう。下記で注意点を解説します。

更新後すぐに引っ越した場合でも返金されないので注意

更新料を支払って1ヶ月後に引越しをした場合「1ヶ月しか住んでいないから更新料を返してほしい！」と思いますよね。 しかし、賃貸契約書に記載がある以上、更新日を1日でも過ぎた時点で支払い義務が生じ返金はされません。

そのため、引っ越しを検討する場合は更新日よりも前に今のお部屋を退去する必要があるので注意しましょう。

更新料以外の火災保険料や前もって支払っていた家賃については、経過していない期間の分は返金されます。

退去予告をする際の注意点

退去予告(不動産会社への連絡)については、物件によりそれぞれ決まりがあります。 お部屋の解約を「いつまでに」「誰に」「どのように」伝えるかを賃貸契約書にて確認しておきましょう。

通常退去日の1ヶ月前までに、お部屋の管理者（大家さんor不動産会社or管理会社）へ書面等で連絡、と記載されていることが一般的です。

その他、お部屋の原状回復やクリーニング費用など退去にかかるお金がないか契約書で確認しておきましょう。

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賃貸の更新料でよくある疑問

ここからは賃貸の更新料についてよくある疑問にお答えします。

なぜ賃貸の更新料がかかるの？

賃貸の更新料は「家賃の補填」や「賃貸借契約を継続するための対価」として支払う費用と解釈されています。 毎月の家賃を安く設定している代わりに更新料で補填する、賃貸契約を継続するためにお礼として支払うといった意味合いがあります。

賃貸の更新料、払わないとどうなる？

基本的に、入居時の契約書に記載がある場合は更新料を支払う義務があります。 更新料を払わないと、その物件に住み続けられませんので注意しましょう。

(3)　契約と更新料の支払義務

　賃貸借契約等で更新料を支払う旨の合意がなされていない場合には、借家人は更新料の支払義務を負いません。しかし、賃貸借契約等で借家人が更新料を支払う旨を合意していた場合には、「契約の効力」として更新料の支払義務が発生するのです。

「公益社団法人　全日本不動産協会」更新料支払特約の有効性

上記を参考にすると、契約書に書かれている場合は更新料を支払う必要がありますが、契約書に書かれていない場合については、支払う必要がない可能性が高いです。 契約書に記載のない更新料を突然請求された場合は、管理会社または大家さんに問い合わせてみましょう。

賃貸の更新料に消費税はかかる？

借りている物件が「居住用」か「事業用」かで異なります。 居住用物件の更新料は、非課税となるため消費税はかかりません。 事業用で借りているテナントなどの更新料には消費税がかかります。

ただし居住用の賃貸でも、下記のように契約書に記載がある場合は支払う必要があります。

・家賃5万円の物件で「更新料5万5千円」と金額の記載がある場合 ・更新料の他に「更新手数料＋消費税」

居住用物件の「更新料」に消費税はかかりませんが、「更新手数料」には消費税がかかりますので注意しましょう。

更新料免除の交渉はできる？

契約書に記載のある更新料の交渉は難しいでしょう。 賃貸借契約書に記載があり、サインをしている以上、合意したと認められるためです。 どうしても更新料に納得がいかない場合は、引っ越しを検討しましょう。 家賃を見直すきっかけにもなりますよ。

まとめ

賃貸の更新料はすべての物件で徴収されるものではありません。 また、地域によっても差があり、東京などの一都三県は高い割合で徴収されるのに対し、大阪などの関西圏では徴収されない物件が多くなっています。

更新料の支払いは法律で決められているものではありませんが、賃貸契約書に記載がある場合は支払いの義務が発生します。 契約時は賃貸契約書をしっかり確認するようにしましょう。

更新料が高くて引越しを考えている場合は、初期費用あと払いサービスを利用して引っ越してみてはいかがでしょうか？

この記事が少しでも参考になれば幸いです。

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高嶋允瑛

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