賃貸の初期費用を下げる交渉のコツを伝授。初期費用分割ならスムーズ

賃貸の契約時に「初期費用が意外と高い」と感じる方、多いかと思います。

特に、はじめて賃貸契約を結ぶ方は、費用の高さに驚くかもしれません。

しかし賃貸の初期費用は、不動産会社との交渉次第では安くしてもらえることがあります。

本記事では、賃貸の初期費用を下げる交渉のコツ・ポイントについて詳細を解説していきます。

賃貸の初期費用支払いでお困りの方はぜひ一読してみてください。

監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士

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賃貸の初期費用の内訳と相場

まずは賃貸物件の初期費用にはどんな費用がかかって、どれくらいの金額なのかを紹介します。

賃貸の初期費用の内訳

賃貸の初期費用の内訳は、大まかに下記のようになっています。

• 敷金・礼金

• 前家賃

• 仲介手数料

• 火災保険料

• 鍵交換代

• クリーニング費用

賃貸を初めて借りる時に混同しがちなのが「敷金・礼金」です。

敷金は、賃貸のオーナーに預けるお金で、家賃滞納時などに補填されるものです。

原則、賃貸契約満了時に返金されます。敷金の額は、家賃の1～2ヵ月が相場ですが、物件によっては3ヵ月以上の敷金を設けているケースもあるので注意してください。

礼金は、賃貸オーナーに支払う謝礼金になります。こちらは敷金と異なり、賃貸の契約満了時に返金されません。

オーナーに支払う手数料的なものと考えておきましょう。礼金の相場も敷金と同様、家賃の1～2ヵ月ほどになります。

敷金と比べると、礼金は設けられていないケースも多いので、こちらも要確認です。

前家賃は賃貸の契約時に支払う翌月分の家賃になります。仲介手数料は不動産会社に支払う手数料で、料率は不動産会社によって様々です。

賃貸の初期費用の相場

火災保険料、鍵交換費用、クリーニング代なども合わせると、賃貸を借りる際の初期費用は「家賃額の6～７か月分」が相場になってきますね。

例えば、家賃が5万円であるとすると、30～35万円ほどの初期費用を見込んでおく必要があります。

また、内訳で紹介した項目以外にも「保証会社への加入」など、物件によっては必要な費用があるため初期費用は相場よりも多めに見積もっておくと良いでしょう。

賃貸の初期費用で交渉するポイント

賃貸の初期費用をおさえるためには、不動産会社と「交渉」をしなければなりません。

交渉する際のポイントになるのは、下記の費用項目になります。

• 仲介手数料

• 敷金・礼金

• 前家賃

• クリーニング代・鍵交換代

仲介手数料の交渉

初期費用の交渉で最も割り引いてもらいやすいのが「仲介手数料」です。

仲介手数料は不動産会社に支払う手数料であるため、不動産会社側が自由に設定することができます。

このため、交渉次第では手数料の金額を下げてもらいやすいのです。

ただし、大手の不動産会社など組織としてルールが決まっている会社の場合は、手数料交渉に応じてもらうのは至難です。

個人が運営する不動産店など、比較的規模の小さい会社で交渉の余地があると考えましょう。

また、不動産会社は「仲介手数料」が売上となります。

不動産会社も営利を目的としているため、大幅な値下げは難しい場合もあります。

敷金・礼金の交渉

敷金・礼金は賃貸オーナーに支払うお金であるため、安くしてもらうにはオーナーの許可が必要になります。

交渉の際は不動産会社が仲介してくれることが多いですが、交渉術に自信がある方はオーナーと直接交渉するもの一つの手です。

賃貸オーナーからすると、物件を「空き家」の状態にすることは何としても避けたいのが実情です。

複数年以上居住することを条件に出すことで、敷金・礼金の割引に応じてくれるケースもありますね。

一点注意しておきたいのが、敷金の値引きをしてもらえたとしても、退去時にお金を支払う必要が出てくる可能性があることです。

敷金は退去時に支払うべき「現状回復費用」を先に支払うものです。

入居時に敷金を値引き、もしくは無くすことができたとしても退去時に請求される可能性があります。

一方、礼金は大家さんへのお礼として支払うお金ですので、入居時の初期費用から値引きしてもらうことができれば、得になります。

前家賃の交渉

前家賃は翌月の家賃の前払い分ですので、交渉次第では省いてもらうことが可能です。

また、一定期間の家賃を無料になる「フリーレント」という仕組みがあります。

前家賃を無料にしてもらうことは「フリーレント」を付けてもらうことと同じ意味合いになります。

ただし、前家賃を払わない場合は翌月にちゃんと家賃を支払わないと信用を失ってしまうことになるので、資金繰りにゆとりがある場合にのみ交渉を行うことをおすすめします。

クリーニング代・鍵交換代の交渉

築年数が浅い物件である場合、クリーニング代・鍵交換代を割り引いてもらえることもあります。

クリーニング代に関しては不動産会社、管理会社、大家の内、誰が設定しているかによって値下げできるかが変わってきます。

管理会社、大家が設定している場合は値引きが難しいケースがありますが、不動産会社が設定している場合は値下げできる可能性が高いです。

また、鍵交換に関してはセキュリティの都合上、大半の物件で実施されるので、鍵交換をしないとなるとセキュリティ面の責任は自身で負わないといけません。

賃貸の初期費用を交渉するタイミング

賃貸の初期費用を値下げの交渉をするにはタイミングが重要です。

初期費用交渉のタイミングは賃貸契約を行う直前が最適

賃貸の初期費用を交渉するタイミングは「賃貸契約を行う前」がおすすめです。

一度契約を締結してしまうと、契約した内容に沿って各種費用を支払わなければいけません。

契約内容を変更することも可能ではありますが、そうなるとまた手続きを行わないといけないので余計な時間を要してしまいます。

賃貸契約を結ぶ前であれば、まだ契約は成立していない状態ですので柔軟に交渉することが可能です。

「初期費用を割引いてくれたら、賃貸契約を結ぶ」など、借りる側もある程度強気な立ち位置で交渉することもできますね。

ただし、前述した通り、大手の不動産会社となると初期費用の交渉に応じてくれることは稀です。

「費用に満足できない場合は、他の不動産会社へどうぞ」という強気なスタンスをもった不動産会社も中にはあります。

初期費用の交渉を前提にするのであれば、小規模な不動産会社に的を絞って利用することが肝要です。

交渉のタイミングは早すぎると逆効果

初期費用の交渉は早くすれば良いと言うものではなく、値引きをしてもらえるどころか丁寧な対応をしてもらえなくなる可能性があります。

不動産が初期費用の値下げをするのは、大家さんへ交渉が必要な項目がほとんどです。不動産にとって大家さんも大事なお客様であるため、住む気持ちが無い物件の値下げについてを聞くわけにはいかないでしょう。

そのため値引き交渉の話ばかりになると不動産にとってはめんどうなお客になってしまうので、親身に相談に乗ってもらえない可能性があります。

複数の物件を比較しているうちは初期費用の値引きの話は避け、賃貸契約の直前になったタイミングで切り出してみましょう。

賃貸の初期費用交渉はメールを活用

コロナの影響があったことで不動産会社の担当者と直接交渉できる時間が限られてしまうため、メールを通じたやり取りを行う不動産会社も増えてきています。

賃貸物件の初期費用の交渉もメールでのやりとりが可能です。

メールで見積もりを出してもらうことで、精神的な負担を減らしたりトラブルを軽減すことができます。

メールを活用して記録を残すことでトラブルの軽減に繋がる

不動産とメールを通じてやり取りをすると、どんな内容だったかが形として記録に残るためトラブルが減ります。

初期費用を交渉する時では、交渉できる項目について、申し込み後の話など確認することは沢山あり、記憶が曖昧になってしまうこともあるでしょう。

メールを活用すると過去のやり取りを見返すことができるので「言った・言ってない」の問題を無くすことができます。

また、複数の不動産を比較しやすくなるメリットもありますよ。

メールを活用することで精神的な負担を減らせる

メールを活用することで、言いづらい話を切り出しやすくなります。

初期費用はできるだけ安く済ませたい！と心の中で思っていても、実際に「値下げをして欲しいです！」とはっきり伝えるのは難しいですよね。

特に、値下げの交渉はメンタルが消耗することですから、文面だけでやり取りが可能なメールは向いています。

また、不動産に行く時間を作らなければいけない・・・どんな人が担当になるか心配・・・などの不安も軽減できるでしょう。

賃貸の初期費用交渉のメール文面

最近はコロナ禍ということもあり、メールを通じたやり取りを行う不動産会社も増えてきているので、賃貸交渉でも適切なメールの文面を送る必要があります。

メールを送る際は単に「初期費用を安くして欲しい」と書かないことが肝要です。

不動産会社や賃貸オーナーにとってメリットとなる事項を記載してメールを送ることが、交渉成功するために大切になってきます。

たとえば、下記のように、こちらから条件を提示して、不動産会社の同意を得るようにします。

一方的に初期費用の割引を要求しても成功することは稀です。

メールで丁寧なやり取りを行いつつ、相手にとってもメリットのある提案を行うようにしてください。

賃貸の初期費用交渉で生じる3つのデメリット

初期費用はできるだけ抑えたいものですが、値下げ交渉をすることで生じるデメリットもあります。

時間がかかってしまう

賃貸の初期費用交渉を行うことで、初期費用を下げることができるケースもありますが、仮に成功したとしても「時間」がかかってしまうことは否めません。

交渉をせずに賃貸契約を進めるのであれば、注意事項を確認して契約書類を取り交わせば手続きは完了します。

初期費用の交渉をすると、多かれ少なかれ不動産会社とのやり取りが増えてしまいます。

条件のすり合わせや説得などに精神をすり減らしてしまう可能性もあるでしょう。

繁忙期の交渉は難しい

3月・4月などの人の動きがある繁忙期では、初期費用の交渉は難しいです。

繁忙期は引っ越ししたい人が多くいるため、契約が決まる件数も多く不動産が強気の姿勢でいます。

値引きをしなくても部屋がすぐに決まるため交渉する時期には向いていません。

また、引越しシーズンの場合だと不動産会社側も忙しいケースが多く、レスポンスが返ってくるまでに時間がかかることも少なくありません。

7月・8月などの閑散期だと、接客に時間をかけてもらえたり、初期費用の交渉が成功する可能性が高いです。

欲張りすぎると審査に落ちる可能性がある

初期費用の交渉は欲張りすぎると信用が無くなり、審査に落ちてしまうことがあります。

欲張りすぎることが、入居後に何かトラブルを起こすのではないかと信用が薄くなる原因になります。

初期費用は安くなるだけ嬉しいですが、不動産や大家さんの収入源となるので大幅に安くするのは難しいです。

不動産や大家さんのメリットになる条件を掲示した上で、欲張りすぎない交渉をしましょう。

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監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士