フリーレント物件とは？無料の理由やメリット、意外な落とし穴を徹底解説

「フリーレント1ヶ月」というフレーズに目を止めたことはありませんか？

これは一部期間（通常は1ヶ月）の家賃を免除する契約のことを指します。

「家賃がかからない」という点だけ見れば、魅力的なこのプランですが、具体的にどのような仕組みなのか、なぜ無料なのか、デメリットはあるのかなど、裏側を知らなければ結果的に損をしてしまうかもしれません。

そこで、本記事ではフリーレント物件について総合的に解説します。

フリーレント物件に少しでも興味がある方はぜひ参考にしてください。

監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士

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フリーレント物件とは

「フリーレント」とは、一定の期間（通常は1ヶ月から数ヶ月）家賃が免除される特定の契約形態を指します。

この期間中、入居者は家賃を支払わずに住むことができます。

しかし、この特典には条件がつくこともあります。

例えば、「フリーレント期間終了後には指定された期間以上は継続して住む」といったものです。

この条件を遵守できなかった場合、無料とされた期間の家賃を後から支払う義務が生じることもあります。

賃貸物件における初期費用は大きな負担となることが多く、このフリーレント制度は初期費用を軽減するための有効な手段と言えます。

ただし、共益費や管理費といった、家賃以外の費用は通常通り支払う必要がありますので注意が必要です。

フリーレント物件のメリットとは

フリーレント物件は大家さん・入居者の両方にメリットがあります。

それぞれのメリットをみていきましょう。

大家さんのメリット

フリーレントは、長期間にわたる空室状態を避けるために導入されることがあります。

家賃収入を安定させる目的で、貸主は1、2ヶ月の家賃を免除し、早期の入居を促すのです。

家賃を下げるという選択肢もありますが、これには長期的な収入減や他の入居者からの値下げ要求などの問題があります。

不動産会社としても、「空室リスク」は大きな悩みです。

空室が増えれば、それだけ家賃収入が減り、ローンの返済や修繕費用の捻出に影響します。

そのため、一部の部屋の家賃を減らす代わりに、全体の家賃を維持しつつ初期費用を減らすフリーレント制度を利用することが選ばれます。これにより、一度下げた家賃を再び上げる難しさを避けられるのです。

入居者のメリット

入居者のメリットは、以下の2点です。

1. 初期費用を抑えられる

2. 二重家賃状態になりにくい

最大のメリットは当然、初期費用が抑えられる点です。 賃貸物件における初期費用は家賃5ヶ月分とも言われる中でこれは大きなメリットです。 また、2つ目の「二重家賃状態になりにくい」点も魅力的です。 二重家賃状態とは、良い物件を取られないよう早めに賃貸契約をした場合に、前の家と新しい家の賃料を同月に支払わなければいけない状況のことです。 例えば、3月に良い物件を見つけた場合、即日で契約をしなければいけないが、現在の家の3月分の賃料も同時に支払わなければいけない状況のことです。 フリーレント物件であれば、新しい物件の賃料を支払う必要がないため、コストを抑えて引っ越しできるのです。

フリーレント物件のデメリットとは

フリーレントは初期費用が安くなるなど魅力的に感じますが、以下のようなデメリットもあります。

1. 居住者に問題がある可能性

2. 退去に伴う違約金の可能性

3. 事故物件の可能性

4. 家賃が相場よりも高めに設定されている可能性

事前にデメリットも理解した上で、フリーレント物件を探しましょう。

居住性に問題がある可能性

フリーレント物件がなかなか埋まらない理由は様々です。 立地条件が良くない（駅から遠い）、近くに不快な施設（ゴミ焼却場・火葬場・下水処理場・刑務所など）が存在する、買い物に便利な施設がない等です。 物件自体の老朽化や設備の問題も空室が生じる一因となります。 物件に問題がなければ空室になることは少ないので、内見の際にはこれらの点を把握しておくことが重要です。

退去に伴う違約金の可能性

フリーレント物件は空室リスクを減らせる一方で、無料期間中に退去されるリスクも存在します。

フリーレント期間が3ヶ月であれば、3ヶ月以内に退去された場合、その期間の家賃収入は得られません。

そのため、貸主は契約に「一定期間内（例えば1年など）で退去した場合、フリーレント期間分の家賃を違約金として支払う」と記載することが一般的です。

フリーレント期間は物件ごとに異なるため、詳細は契約書を確認するか直接尋ねることが大切です。

事故物件の可能性

一部のフリーレント物件は「事故物件」である可能性もあります。

事故物件はその名の通り、過去に何らかの事故が発生した物件で、これにより大家からすると空室リスクが高まることがあります。

生活上の問題はありませんが、事故物件というだけで住みたくないと感じる人も多いでしょう。

貸主はフリーレント制度を利用し、事故物件でも入居希望者を見つけることがあります。

そのため、不動産会社に事前に質問するようにしましょう。

家賃が相場よりも高めに設定されている可能性

フリーレント付きの賃貸物件では、周辺の家賃相場よりも家賃が高めに設定されている可能性もあります。 住みたいエリアと間取りが決まったら、家賃相場がいくらくらいか確認しておきましょう。


フリーレント物件に入居する際の注意点

フリーレント物件には、メリット・デメリットがあることを解説してきましたが、実際に契約する際には以下のポイントに注意しましょう。

• 最初の家賃の支払い時期を必ず確認する

• 更新月を勘違いしない

• 家賃以外の費用も計算する

上記を理解していなければ、せっかくのフリーレントでも損をしてしまうかもしれません。

それぞれ注意しましょう。

最初の家賃支払い時期を必ず確認する

最初の家賃の支払い時期は必ず確認しましょう。

一般的な契約では、「フリーレント2ヶ月」の場合、3ヶ月後から家賃の支払いが発生します。 しかし、中には3ヶ月後から発生する家賃を最初の月に支払う必要がある契約も存在します。

例えば、4月から2ヶ月間がフリーレントでも、契約開始の4月に6月分の家賃を支払うこともあるのです。 「せっかくのフリーレント物件なのに初期費用が安くない」という状況は避けるようにしましょう。

更新月を勘違いしない

フリーレントの場合、更新月を勘違いしてしまう方が多いです。

なぜなら、多くの人は最初の家賃が発生した月を更新月だと思ってしまうためです。

例えば、3月に引っ越しを希望していて、1月に理想的な物件を見つけたとします。

その物件を確保するためにすぐに契約を結びたいところですが、契約日から家賃が発生するため、1月と2月の間も家賃を支払う必要があります。

ここで、大家と交渉して1月と2月の家賃をフリーレントとし、3月から入居することにしましょう。

このケースでは、契約月は2月となり、その結果、更新月も2月になります。

そのため、更新料の支払いは2年後の2月です。

これを勘違いしてしまうと、思わぬタイミングで更新料の請求書が来てしまうのです。

このようにフリーレントにすると、更新月を勘違いしてしまいがちである点に注意しましょう。

家賃以外の費用も計算する

フリーレントは初期費用が安くなるのが魅力です。 しかし、初期費用は前家賃だけではありません。 敷金、礼金、仲介手数料など家賃以外の費用も発生します。 家賃以外の費用が通常よりも高ければ、フリーレント物件の魅力は薄れてしまいます。 入居を決定する前に、初期費用の内訳や金額を不動産会社に確認しておきましょう。

また物件を検討する際は、家賃だけでなく共益費や管理費など他の費用も含めてトータルで比較するようにしましょう。

フリーレント付きの賃貸物件でよくある質問

ここからは、フリーレント付きの賃貸物件でよくある質問をご紹介します。

フリーレントがついていると初期費用が安くなる？

その通りです。

フリーレント付き物件だと、「数ヶ月家賃を支払わずに住める」と勘違いされやすいですが、フリーレント物件のメリットでご紹介したように「初期費用が安くなる」が正確な捉え方です。

初期費用には通常、入居月の「日割り家賃」と入居月翌月の「前家賃」が含まれます。 フリーレント1ヶ月の場合は前家賃分が無料となり、結果的に初期費用が安くなります。

ただし、基本的に家賃は前払いなので、入居してまもなく次の家賃の支払いが発生するので注意しましょう。

フリーレントが2ヶ月以上ついている場合は、入居してからもしばらく家賃が発生しないこともあります。 契約内容によって異なるため詳細は契約時にしっかりと確認しておきましょう。

フリーレント期間の共益費や管理費はどうなる？

基本的には「賃料のみ」と設定しているところが一般的です。 その場合、家賃は無料ですが共益費・管理費は支払う必要があります。

こちらも契約内容により異なりますので、フリーレント付き物件を見つけたら、不動産会社に確認してみると良いでしょう。

フリーレント物件は退去時に違約金がかかる？

フリーレント物件は「最低入居期間」が設定されていることが多く、この期間内に退去すると違約金が発生することが一般的です。

最低入居期間は、1年や2年など物件によりさまざま。 違約金も家賃1ヶ月分やフリーレント期間分など物件により異なります。

一方で、最低入居期間を満了していたり、条件を満たしている場合の退去に関しては、違約金は発生しません。

フリーレントなし家賃7万8千円orフリーレント1ヶ月家賃8万円どちらがお得？

仮に、2年間住むと想定して計算してみましょう。

●フリーレントなし家賃7万8千円の場合

78,000円 × 24ヶ月 = 1,872,000円

●フリーレント1ヶ月付き家賃8万円の場合

80,000円　× 23ヶ月　=　1,840,000円

上記の場合だと、「フリーレント1ヶ月付き家賃8万円」の物件の方が2年間でトータル3万円ほど安い結果になりました。

フリーレント付き賃貸物件は、周辺の家賃相場よりもやや高めに設定されていることもありますので、家賃相場も事前に調べておくと良いでしょう。

初期費用分割サービスを使えばフリーレント要らず？

フリーレント物件を探している方の多くは、「初期費用を抑えたい！」と考えているでしょう。

しかし、フリーレント物件は少なく、理想の物件を見つけてもフリーレントがついていないこともしばしば。

そんなときは、初期費用分割サービスの「smooth（スムーズ）」を上手に活用しましょう。

smoothでは、家賃5ヶ月かかるといわれる初期費用を「6回払い」「12回払い」「24回払い」から選べるようになります。

利用には審査がありますが、LINEから簡単審査が可能です。

無料なので、まずは登録しておきましょう。

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フリーレント物件についてのまとめ

本記事では、フリーレントの概要・メリット・デメリット・注意点について解説してきました。

フリーレントは、初期費用を抑えたい・二重家賃を避けたい方には最適なプランです。

しかし、デメリットがあるのも事実。

この記事で解説したデメリットや注意点は事前に理解した上で契約をしましょう。

また、初期費用を抑えて物件を契約したい場合は初期費用の分割サービスを利用するのもおすすめです。

初期費用分割サービスのsmooth（スムーズ）を上手に活用して、賢く・お得に引っ越しをしましょう。

監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士