敷金ってなに？何のためのお金？帰ってくるってホント？徹底解説！

監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士

初期費用のあと払いで
お金に悩まずお引越ししませんか？

ポイント16･12･24回払いから、
好きな支払回数を選んであと払いに！
ポイント2どんなお部屋でも利用OK
ポイント3LINEでかんたん登録

敷金って簡単に言うと何？

敷金とは賃貸物件の契約を進める中で、借主が家主に向けて仲介業者を通じて支払う費用の事です。

用途としては大きく二つ、 ・賃料の支払い遅延、未払い等が発生した際の補填

・不動産設備の汚損や毀損などの修繕負担義務 になります。用途を確認するとわかる事ですが、何かのために確実に払うためのお金ではなく、「もしも」のことがあった際に使用されるお金です。賃料の補填分に関しては、きちんと毎月賃料を払っていれば使用されないため、そこの部分は安心と言えます。しかし2点目の不動産設備に関する修繕義務に関しては、トラブルが生まれやすい要件になります。修繕負担義務は故意、または過失により破損した場合は必ず発生します。

例えば、 ・イライラして壁を殴り、穴をあけてしまった。

・家具を搬入する際に壁に家具を当ててしまい、傷をつけてしまった。

・煙草でヤニついてしまった。 等があります。借りているものなので上記のような事をしたら直さないとという気分になりますよね。難しい部分、トラブルになりやすい点は、国土交通省が規定している「通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損を復旧すること」という部分です。

例えば

2年近く住んでいて ・壁に画びょうの穴をあけてしまった。・お風呂場にカビが生えてしまった。・ベッドを置いていた床に跡がついてしまった。

等、判断が難しいものもあります。

もちろんそういった汚れや傷を残さないのが一番ですが、通常の使用の上でしょうがないと判断されるべき点も、気を遣えばなかった傷になりますので、修繕負担義務が発生する可能性があります。大家さんといい関係性を保っていれば、「まあしょうがない」となりそうですが、このご時世中々大家さんと関わることも少ないのではないでしょうか。そういった細かい修繕なども義務として、クリーニング代を請求され、敷金を使用し周旋する可能性があります。返ってくるのが最善ではありますが、一般的な生活をするだけでも敷金を使用し修繕する可能性があるため、もし返金を要望するのであればできるだけ綺麗に部屋を使用することを心がけましょう。

敷金はいつ支払うもの？返金される？

先述の通り、賃料をきちんと支払いを行い、国土交通省の定めた原状回復規約に背くような使用をしていなければ全額払い戻しが行われます。しかし、退去を決めた後に「最初から敷金を全額返金します。」と言われることは少ないでしょう。クリーニング代等で何かしらの請求があることが多いため、修繕義務が発生するかを確認することが必要です。先述の通り、通常の使用として認められる毀損等も大家さんからすれば、次の入居者のためにきれいにする必要があります。そのため、「もし文句を言われないようであれば敷金を使用してクリーニングしてしまおう」と考える悪い大家さんもいるようです。退去の際は細かく内容をチェックし、交渉の余地がないか確認しましょう。少しでも疑問に思った部分等があれば、確認、交渉を進めるといいようです。修繕費用に関して、借主の全額負担だけではなく、大家さんが一部負担してくれる場合があります。そのため、交渉、確認する際は、高圧的な態度ではなく、物腰低く相談を進めましょう。経年劣化に関する毀損は家主負担になるため、下記の部分に修繕が必要と言われた場合は、最新の国土交通省ガイドラインを確認して交渉を持ち掛けましょう。

・家財道具を設置したことによる、床のへこみや設置跡

・畳やフローリングの日焼け、変色

・壁紙の日焼け、変色

・画鋲跡(壁下地の交換が必要なものは借主負担となります。)

・家電を置いていた後方壁の電気ヤケ

2018年にも法改正があったため、交渉前に自身でネット等での確認が必要です。

注意したい敷金絡みのトラブル

2018年の法改正で敷金の定義が明文化されました。それまでのように、家主や仲介管理会社が自由に敷金でのカバー範囲を設定できなくなりました。しかし、別途クリーニング代として請求することでトラブルを減らそうという動きになっています。敷金は全額返金だが、クリーニング代がそれ以上請求されることもあるようです。入居前に契約書のチェックや、物件内の傷、シミ、カビ等を共通認識として大家さんともっておらず、退去時にトラブルに発展することが多いです。傷やシミ、カビに関しては写真などを撮り共有することで、簡単に共通認識が持てると思います。しかし、契約書に関しては難しい文言や言い回しが多数使われているため、注意が必要です。とりあえず、名前を書いて判を押すのではなく、一個一個内容を確認しわからない部分はその場で質問する必要があります。

敷金ゼロ物件が増えている？

敷金が初期費用に含まれると、それだけで家賃1か月分が上乗せになってしまいます。そのため、なんとかして敷金を安くしたいと考えている方も多いでしょう。

そんな方におすすめなのが、敷金ゼロ物件です。敷金ゼロ物件であれば、初期費用の節約にもなるのでかなりお得と言えます。

また、最近では敷金とあわせて礼金もかからない「ゼロゼロ物件」も出始めてきました。しかし、ゼロゼロ物件や敷金ゼロの物件には、注意点もあるので契約する前に確認しておくことをおすすめします。

敷金ゼロ物件には理由がある！？

敷金がゼロになる物件には何かしらの理由があることがほとんどです。と言うのも、人気の物件は敷金がゼロでなくても入居者がすぐに決まります。そのため、敷金がゼロということは、何かしらのデメリットとなる要素があるということです。考えられる要素は下記になります。

・長期間空室になっている・築年数が古い物件・駅から遠いなど、条件が悪い・家賃が相場よりも高い・退去時のクリーニング代が自己負担

このように、敷金ゼロと聞くとお得に思えますが、それだけで賃貸物件を判断するのは少し危険と言えます。

敷金ゼロだと退去時の修繕費はどうなる？

通常は、退去時の修繕費やハウスクリーニング代などは契約時に支払った敷金から負担されます。しかし、敷金ゼロ物件の場合は契約時の敷金がない代わりに、退去時に「実費負担」となるケースはよくあります。過失修繕部分なら仕方ありませんが、ハウスクリーニング代などの基本修繕が実費負担となることもあり、心外に思う方も多いはずです。退去時にかかる費用は特約事項として記されていることが多いので、契約時にはしっかりと確認するようにしましょう。

初期費用が払えないときの対処法

家賃が高いと、その分敷金も高くなります。賃貸物件にかかる初期費用は家賃の5倍程度と言われているので、家賃が8万円なら最低40万円は必要になるということです。

しかし、「そんなお金すぐに用意できない」「まとまったお金がない」という方も多いでしょう。初期費用は必ずしも契約時に一括で支払う必要はありません。それでは、一括で支払う以外にどのような方法があるのか、お伝えしていきたいと思います。

クレジットカードで支払う

こちらは不動産会社との相談になりますが、家賃が安く初期費用がそこまで高くない場合はクレジットカードでの支払いが可能なケースがあります。通常では3～6回払いになるので、後払いにしたい方にはありがたいですね。

しかし、クレジットカードでの支払いは金利手数料が発生するので、最終的に支払う初期費用の総額は高くなるということを頭に入れておきましょう。

カードローンを利用する

初期費用をカードローン一括で支払い、その後に分割でカードローン分を返済していくという方法です。この方法であれば、不動産の許可関係なく実質分割払いにすることが可能になります。デメリットとしては、カードローンの利子が高いことです。金額によっては最大で「年20％」の利子が発生することもあるので、注意しましょう。

家族や友達に借りる

頼めるのであれば家族や友人にお金を借りるのも1つの手段です。家族なら利息や手数料も発生しなくて済むので良いのですが、友人の場合はトラブルにならないようにルールは決めておきましょう。

初期費用を分割払いするなら「smooth」がおすすめ！

「賃貸物件の初期費用が高くて払えない！」そんな方も多いでしょう。初期費用は何も一括で払う必要はなく、クレジットカードやローンなどで分割にする方法はさまざまです。しかし、多くの場合は金利手数料が発生し、本来よりも多くの金額を支払う必要があるということを頭に入れておきましょう。契約時にまとまったお金を用意する必要がないことはメリットですが、少し損をした気持ちになりますよね。

そこで、おすすめなのが初期費用を分割後払いできるサービス「smooth（スムーズ）」です。スムーズは6回払いまでなら金利手数料が0と一切かからず、負担なく賃貸物件の契約をすることができます。賃貸の初期費用に困っている方は、この機会にご利用してみてはいかがでしょうか。