賃貸の仲介手数料無料のデメリットは？仕組みとお得な方法をお伝えします。

お部屋探しをしているときに「仲介手数料無料」や「仲介手数料半額」のセールス文句を見かけた方は多いのではないでしょうか。

実はこの仲介手数料は賃貸契約において敷金と礼金と同じぐらい重要な要素なんです。

仲介手数料をどのように扱うかで初期費用の金額が大きく変わります。

仲介手数料が無料や半額になれば、その分初期費用は安くなるはずですが、果たして「お得だ」と安易に考えてしまってよいのでしょうか。

そこで今回は、賃貸契約において「仲介手数料無料」が本当にお得なのかを解説します。

監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士

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仲介手数料とは？

賃貸契約をするときに敷金・礼金などと合わせて初期費用として記載されているのが「仲介手数料」。そもそも何のために必要なお金なのでしょうか。

仲介手数料は不動産会社に紹介の対価として支払うお金

「仲介手数料」とは「物件を紹介してくれた不動産会社に、紹介の対価として支払うお金」のことを言い、国土交通省が定めている「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」では下記のように書かれています。

第四：貸借の媒介に関する報酬の額 宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額（当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）の合計額は、当該宅地又は建物の借賃（当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。）の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。（以下略）

第五：貸借の代理に関する報酬の額 宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額（当該代理に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。）は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の一・〇八倍に相当する金額以内とする。（以下略）

国土交通省 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（建設省告示第千五百五十二号）

最終改正：平成二十九年十二月八日国土交通省告示第千百五十五号 通省告示第千百五十五号

条件に合った物件を探したり、内見をしたり、良い物件があれば申し込みをして、審査の末に承認が下りれば契約手続きをしたりなどお部屋探し~契約にいたるまで二人三脚で進めてくれた不動産会社さんへの対価として支払うということです。

上記に加えて借り手の希望に沿った物件の候補出しや、内見の手続きや同行、審査や契約書類の準備・手続き、時には大家サイドとの交渉なども業務これらすべてをご自身でおこなうというのは現実的に難しいでしょう。

そんなときに不動産会社を挟むと、私たちの物件探しをいろんな面でサポートしてくれます。

仲介手数料の相場って？

仲介手数料の相場は、家賃の0.5ヶ月～1ヶ月程度。

多くの不動産が一律の金額に定めています。

上記の引用文でも定められているように、仲介手数料の上限は家賃の1ヶ月分＋消費税。

しかし、仲介手数料を満額請求せずに「無料・半額・割引」を売りにする不動産が目立つようになってきました。

仲介手数料が無料や半額になる仕組みって？からくりを紹介

では、仲介手数料が無料・半額・不要・割引などの場合は物件を紹介してくれた不動産会社が本当はもらえたはずの料金を割引してくれているということなのでしょうか。

借り手の手数料支払いが減ることは不動産会社の損失にしかならずメリットが無いように思ますよね。

不動産会社が仲介手数料を満額請求しない理由とはなんでしょうか。

理由は大きく2つあります。

仲介手数料が無料や半額になるからくりを紹介します。

不動産会社が所有している自社物件だから

１つ目は紹介したお部屋を不動産会社が所有しているからです。

不動産会社が所有しているお部屋の場合、不動産会社は仲介手数料の他に物件の管理費用や家賃の収納費用などの管理業務費用を大家に請求することで収入を得ることが可能です。

つまり、入り口で仲介手数料による収入を得ずともお部屋を契約してくれさえすれば収入の見込みが確保できるのです。

仲介手数料による収入を得なくてもお部屋の契約をしてくれれば収入の見込みが確保できるため、満額請求しないことがあるのです。

そのため、空室がなるべく発生しないように仲介手数料を割引くといった他のお部屋よりもお得であることのアピールをしています。

貸主が全額負担している

もう１つの理由は割り引かれた分の仲介手数料を大家が負担しているからです。

仲介手数料は原則借り手と貸し手それぞれに家賃1ヵ月分の半額（0.5ヵ月分）を請求することと法律で決められています。

しかし、事前説明を行なった上で借り手に家賃1ヵ月分を請求するということが賃貸契約においては一般的に行われています。

不動産会社は家賃1ヶ月分の範囲内であれば借り手と貸し手のどちらにどの程度請求するかをある程度選択することができます。

つまり、借り手に対して請求する仲介手数料を無料や半額にし、その分を貸し手に対して請求することが可能なのです。

お部屋を貸し出す側としても仲介手数料を負担することで空室の状況が続いてしまうことを避けることができるのであれば、毎月の収入の見込みも立つため大きなメリットになるのです。

そのため、借主が仲介手数料を全額負担してる場合があるのです。

長らく入居者が入っていない

築年数が古い、駅から遠いなどの理由で長らく入居者が入っていない物件では、大家さんが仲介手数料を全額もしくは半額負担してくれることがあります。

大家さんからすると、早く入居者を入れたいという強い思いがあります。

そのため、長く入居者がいない物件と分かれば、少し相談してみるのも良いでしょう。

しかし、値下げされる物件は何かしらの理由がある可能性が高いです。

内見の際にじっくりと確認して物件を選ぶようにしましょう。

仲介手数料が安くなると本当にお得？メリットを紹介

貸し手負担で仲介手数料無料を割引くといったことは、借り手よりも貸し手が強かった時代では考えられなかったことですが、少子化が進んだことで借り手の絶対数が減っている昨今では貸し手優位の時代は終わり、貸し手はとにかく入居者を集めることに積極的になっています。

入居者を集めるための施策として敷金や礼金の割引きはもちろん、最近では仲介手数料の割引きが行われているのです。

初期費用を抑えられる

メリットを上げるとするなら、分かりきっていることですが初期費用を抑えられるということです。

新生活には何かとお金がかかるため、仲介手数料の家賃1ヶ月分の費用を抑えられるのはかなり大きいでしょう。

浮いた分のお金を家具や家電を買う費用に充てることができますよ。

仲介手数料が無料のデメリット

これまでよりも入居者にとって借りやすい物件にするための方策として、一律料金型やキャッシュバック型の仲介手数料を導入している不動産会社も出てきています。

このように仲介手数料の請求・割引方法が多様化すると仲介手数料だけに注目をしてしまいがちですが、以下のような注意が必要です。

家賃が高く設定される可能性がある？

仲介手数料が安くなっていても、家賃が高い金額に設定されていることがあります。

お部屋の中には、本来は家賃5万円でも借りられるのに他の入居者の手前、家賃が6万円に設定されているということもあります。

その場合たとえ初期費用が抑えられたとしても、長く同じ部屋に住めば住むほど余分に払っている家賃が増えていくため、お得ではなくなってしまいますね。

家賃に加えて、共営費や管理費も一緒にその地域の相場を確認しておくと良いでしょう。

また、家賃だけではなく敷金や礼金が高めに設定されていることもあるので、隅々まで確認しておくことが大切です。

仲介手数料以外の名目で請求されるかもしれない

無料・半額などの宣伝があるとついつい仲介手数料ばかり注目してしまいますが、仲介手数料ではない他の名目で料金の請求をされていることがあります。

仲介手数料以外では下記の項目が請求されることがあります。

管理会社や大家の意向で必要なケースもありますが、中には不動産会社が利益を得るために請求するケースもあります。

仲介手数料を値引きしてもらった際には、下記項目の請求に関して本当に必要なのか確認をしてみることをオススメします。

• 鍵交換台

• 消毒代

• クリーニング代

• 事務手数料

• 書類作成費用

仲介手数料が無料だとしてもその他の項目で請求されていると、結局は初期費用が高くついてしまうことがあるので隅々まで注意しておきましょう。

入居までのサポートが手薄になる可能性がある

仲介手数料が安いからサポートが手薄になるという訳ではなく、仲介手数料を支払う物件を選ぶ方が、金額に直接関係しないようなサービス面や細かな対応が良いことがあります。

仲介手数料が無料・割引などをしていない物件の契約が取れると不動産の売上に直接繋がるため、より大切に扱われます。

物件を探して数件に絞る、気になる物件まで車で見に行くなど入居までには様々な人が関わって、それには費用がかかっています。

不動産としても売り上げが少ない人への対応をしていても商売が成り立たないため、仲介手数料をしっかり支払うことで、入居までのサポートが手厚くなる可能性があるでしょう。

仲介をする不動産会社さんの信頼を失ってしまうかもしれない

ま不動産会社に相談にいったときに開口一番で仲介手数料の割引き条件にとして設定してしまうと不動産会社さんが親身にお部屋探しに付き合ってくれなくなってしまう可能性があります。

冒頭でも解説しましたが、不動産会社さんは借り手と貸し手の間に立ち、借り手ではできないような交渉を引き受けてくれます。

そのため、不動産会社さんの信頼をある程度は保っていることが大切です。

仲介手数料はしっかりと満額支払う意思を見せて仲介手数料以外の面でお得に契約できる方法がないかを不動産会社さんに相談する方がトータルでお得になるというケースもあります。

仲介手数料の割引を検討する際は注意しましょう。

お得に引っ越しをするには？仲介手数料の値下げ3つのコツ

できるだけ費用を抑えて引っ越しをするには、削れるところは削っておきたいもの。

仲介手数料の値段を交渉するには、以下のようなコツ3つを抑えているとお得になることがあります。

家賃の値下げ交渉は難しい

仲介手数料の数万円を割引いてくれるのなら、家賃を下げてもらうことはできないのかな？と思った方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、家賃の値下げはよっぽどのことがない限り難しいです。

なぜなら、家賃の値下げはトラブルに繋がる可能性が非常に高いからです。

例えば、空室が続く部屋の賃料を5,000円値下げした場合、隣の部屋に住んでいる居住者がその情報を入手し、自分の部屋の賃料も下げろとクレームを入れてくることが考えられます。

インターネット上ですぐに情報を取得できるようになった昨今では、どこを値下げしていいか、どこは値下げしてはダメかは大家にとって重要なポイントです。

そのため、家賃の値下げ交渉は難しいでしょう。

はじめに予算を伝えておく

物件を比較する前から予算を伝えておきましょう。

不動産側があらかじめ引っ越しの予算を知ることができると、その場に合った提案がしやすくなります。

話を進めていく上でどうにかしてあげたいと思ってもらえる状況になった時に、どこかで調整してくれることがあります。

駆け引きはせずに「予算はいくらで、これくらいの賃貸だったら入居したい」などの要望を素直に伝えておきましょう。

入居したい物件のみ値下げの交渉をする

仲介手数料の値段を交渉するのは、入居したい物件だけにしましょう。

契約する意思があるのなら利益があると判断された場合、値下げの対応をしてくれることがあります。

最初から入居するつもりがない物件なのに気になる物件すべてに値下げをお願いしていたら、失礼ですし不動産側は対応しきれません。

また、値下げをしてくれたのに入居しないのはNGです。

不動産の閑散期に交渉をする

引っ越しの時期を変えるだけで、お得になることがあります。

お得にするには、不動産の閑散期である6～8月が狙い目。

引っ越しをする人が少ない時期だと、貸す側が早く入居して欲しいと思っているため値下げの交渉に対応してもらいやすいです。

可能であれば、閑散期に引っ越しの時期をずらしてみましょう。

【賃貸】仲介手数料の値下げ交渉は注意が必要

「仲介手数料を少しでも安くしたいな…。」「仲介手数料無料にならないかな…。」

そんな期待を込めて、値下げ交渉に挑戦しようと考える人も多いと思いますが、交渉にはいくつかの注意点があります。

その注意点について、紹介していきたいと思います。

高圧的な態度は取らない

やってはいけないのが、高圧的な態度を取ることです。

自分は客だからと言って、「値下げしてよ」「もっと安くなるでしょ」のような高圧的な態度を取ってしまうと、不動産会社もいい気はしません。

逆に、嫌な客だと判断されて、その後の対応が適当になってしまう可能性も考えられます。

交渉する際は、高圧的な態度ではなく丁寧に相談するようにしましょう。

交渉が成立したら契約する

交渉が成立して、値下げしてもらったのに結果契約しないということは避けましょう。

せっかくの頑張りが水の泡になってしまいます。

また、交渉の段階で、値下げしてくれたら必ず契約するという意思を伝えておくのもポイントです。

賃貸契約の初期費用を抑えたいなら

賃貸物件の契約には、仲介手数料以外にもさまざまな費用がかかります。

そのため、「初期費用が高い」と困っている人も多いでしょう。

そこで、仲介手数料を抑える以外で、賃貸契約の初期費用を抑える方法をお伝えしていきます。

敷金・礼金なしの物件を探す

賃貸契約の初期費用の中には、敷金・礼金が含まれていることがほとんどです。

敷金・礼金は、家賃の1か月分が相場となるため、家賃が高ければ高いほど敷金・礼金も高くなってしまいます。

これだけで相当な金額になることが予想されますので、敷金・礼金が発生しない物件を選ぶのも1つです。

最近では敷金・礼金ゼロの物件も増えてきているので探してみてはいかがでしょうか。

ただし、敷金・礼金ゼロ物件は、何かしらのマイナス要素がある可能性が高いです。

そのあたりは内見の際にでも、しっかりと確認するようにしましょう。

⇨敷金と礼金の違いについて詳しく知りたい方はコチラ

フリーレント物件を探す

フリーレント物件を探すことも初期費用を抑えるにはとても有効な手段です。

フリーレントとは、一定期間の家賃が無料になる契約形態のことで、1か月～3か月が相場になります。

フリーレント物件を契約することで、通常なら契約時に発生する家賃や前家賃、敷金、礼金もなくなるので、初期費用を大幅に抑えることができます。

初期費用を抑えたいと考えている人にはかなりおすすめなのですが、理由があってフリーレントになっている可能性が高いです。

長い間入居がいない、駅から遠い、築年数が古いなど、条件面はしっかりと確認しておくようにしましょう。

初期費用はトータル金額で考えよう

賃貸契約をするときには初期費用を安くすることに集中してしまうのは分かりますが、重要なのは初期費用と住んでから毎月支払うコストをすべて含めて総合的に判断をしようという姿勢です。

この姿勢でお部屋探しをしていないと初期費用は安いが、賃貸借契約期間中の2年間で支払う総額の費用は高いお部屋に住んでしまうことになるかもしれません。

そうすると結果的に失敗に繋がってしまうことがあります。

smoothの初期費用分割払いでお得にお部屋を借りよう

お部屋を借りるには様々な費用が掛かかりますが、その中でも賃貸契約の初期費用は大きな割合を占めます。

smoothは、その初期費用を分割払いすることができるサービスです。

まとまった貯金がなく、とにかく初期費用を安くすることを考えて仲介手数料が割引かれるお部屋探していた方もスムーズで初期費用を分割することで、仲介手数料の制限なくお部屋を探すことが可能です。

smoothを使うとお得な理由

初期費用の一時的な負担を抑えるためには、お金を借りてきたり、クレジットカードで分割払いできる不動産会社を探したり、といった方法があります。

でも、お部屋の契約のために高い金利を払ってお金を借りたり、家族や親しい友人にお金を借りたりするのって、大変ですよね。

またクレジットカードでの分割払いも、ポイントが溜まったり一見お得なように見えますが、分割のための手数料もかなり高く、クレジットカードの利用限度額も圧迫されてしまうのでおすすめできません。

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仲介手数料無料の仕組みとデメリットまとめ

仲介手数料無料の仕組みとデメリットついて詳しく解説をしてきました。最後にまとめを掲載します。

• 仲介手数料は不動産会社に紹介の対価として支払うお金

• 仲介手数料が安くなるのは貸し手が負担しているから

• 仲介手数料だけではなくトータルでかかる費用で比較した方がいい

• 不動産会社の信頼を得ることがお部屋探しでは重要

• smoothを使えば不動産会社さんの信頼を得ながらお部屋探しが可能

賃貸の仲介手数料無料などの値引きは本記事で紹介した、からくりを理解できていると安心して利用できるでしょう。

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監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士