定期借家とは？特徴やメリット・デメリットを徹底解説！

部屋探しをしていると「定期借家」という言葉を見かけることがあるのではないでしょうか？

現在の日本では「普通借家（ふつうしゃっか）」と「定期借家（ていきしゃっか）」の2つの契約方法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

はじめて「定期借家」という言葉を知った人は、

「定期借家って普通借家とどう違うの？」

「定期借家の注意点は？」

など、さまざまな疑問が湧き上がっているでしょう。

この記事では、定期借家の内容が気になる方に向けて、

• 定期借家の「特徴」や「普通借家との違い」

• 定期借家のメリットとデメリット

を解説していきます。

より自分にあった契約方法がわかり、安心して部屋探しを進められるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士

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定期借家とは？成り立ちや普通借家との違い

現在の日本では「普通借家（ふつうしゃっか）」と「定期借家（ていきしゃっか）」の2つの契約方法があります。

「定期借家」とは「契約期間が終わると、更新されることがなく確定的に終了する」契約方法です。

ほかの定期借家の特徴としては、下記のものがあります。

• 住み続けたい場合は再契約を結ぶ

• 契約期間の制限なし（1年未満も可）

• 賃料の増減額請求権が認められない（特約での定めが必要）

• 公正証書などの書面による契約が必要

• 契約書とは別に「更新はなく期間満了で契約は終了する」旨の書面と説明が必要

• 中途解約は原則的に不可

定期借家は「短期的な入居に向いている」「貸主の権利がより保護されている」契約方法と言えます。

定期借家と普通借家の違いについては、下記の表をご覧ください。

参照元：住宅：定期建物賃貸借 - 国土交通省 (mlit.go.jp)

参照元：住宅：定期建物賃貸借　Ｑ＆Ａ - 国土交通省 (mlit.go.jp)

定期借家の成り立ち

平成21年（2002年）3月1日「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の施行により導入された「定期借家制度（定期建物賃貸借制度）」が定期借家のはじまりです。

定期借家制度の導入の目的は「貸主側の不利を是正し、良質な住宅の供給を増やすこと」でした。

それまでの賃貸物件の運営では、貸主側に不利な面がありました。

• 更新を拒否できないので良識のない借主が住み続ける

• 良識のない借主に退去してもらうために立ち退き料が必要になる

• 取り壊しや建て替えのために立ち退き料が必要になる

定期借家では、契約期間の満了とともに契約も確定的に終了するので、

• 良識のない借主とは再契約しない

• 取り壊しや建て替えのための立ち退き料が発生しない

という貸主側の不利な面が是正されます。

それによって、契約期間や収益の見通しが明確になり合理的な賃貸住宅の経営が可能になります。

このような貸主側の不利を是正し、安心して部屋を貸せるようにすることで、良質な賃貸住宅の供給が増えるよう導入されたのが定期借家制度なのです。

参照元：定期借家制度（定期建物賃貸借制度）をご存じですか？（国土交通省）

定期借家のメリット

 「契約期間が終わると、更新されることがなく確定的に契約が終了する」という特徴を持つ定期借家ですが、借主にとってはどのようなメリットがあるのでしょうか？

ここでは定期借家のメリットについて、下記の3つをお伝えします。

• 短期の契約ができる

• お得に良質な物件に住める可能性がある

• 家賃や初期費用の値下げ交渉がしやすい

それぞれ解説していきます。

メリット1．短期の契約ができる

定期借家は、普通借家と違い「1年未満の契約」が可能です。

下記のように、3か月や半年間など短期間の契約にしたい場合に、定期借家の物件はオススメです。

• 1年以内の転勤や単身赴任

• 建て替えやリフォームのための仮住まい

後述しますが、定期借家の物件は普通借家に比べて家賃が安く設定される傾向にあります。

入居期間が2年間以内であっても、定期借家の物件を検討する余地はあるでしょう。

メリット2．お得に良質な物件に住める可能性がある

定期借家の物件は普通借家に比べて借り手が付きにくいことから、普通借家に比べて家賃が安く設定される傾向にあります。

借り手が付きにくい理由としては、下記のものがあります。

• 普通借家よりも借主の負担大きい

• 契約期間に縛りがある

• 取り壊しや建て替え前の古い物件もある

また、分譲マンションや戸建ての物件など、賃貸物件の募集には出回らないような物件が出ることもあります。

タイミングが合えばお得に良質な物件に住めるかもしれません。

メリット3．家賃や初期費用の値下げ交渉がしやすい

下記のような理由から、定期借家の物件は普通借家に比べて借り手が付きにくいです。

• 普通借家よりも借主の負担大きい

• 契約期間に縛りがある

• 取り壊しや建て替え前の古い物件もある

貸主側としてもの「家賃や初期費用の交渉に応じて空室を解消したい」と判断しやすくなっています。

「交渉に応じてくれたら即契約する」など、貸主側のメリットを示しつつ家賃や初期費用の値下げ交渉をしてみるのもオススメです。

定期借家のデメリット

ここでは定期借家のデメリットについて、下記の2点をお伝えしていきます。

• 再契約できない可能性がある

• 原則として中途解約できない

それぞれ解説していきます。

デメリット1．再契約できない可能性がある

 定期借家の物件では、契約期間満了後も住み続けるためには「再契約」を結ぶ必要があります。

この再契約は「貸主と借主の合意」がなければ成立しません。

借主側が強く再契約を求めても、貸主側の合意がなければ住み続けられないのです。

下記のように、貸主の考えや都合で再契約できない可能性は十分に考えられます。

• 近所トラブルがあったので再契約したくない

• 転勤が終わったので元の家に戻りたい

• 相続した家を貸し出していたが自分が住みたい

定期借家の物件を選ぶときは、再契約できない場合も考えて検討しましょう。

デメリット2．原則として中途解約はできない

普通借家の物件は特約で中途解約について定めていることがほとんどですが、定期借家の物件は原則として中途解約はできません。

借主から中途解約を申し入れる場合、下記の条件をクリアしている必要があります。

• 床面積200㎡未満の居住用の建物である

• 借主にやむを得ない事情がある（転勤、療養、介護など）

• やむを得ない事情で建物を生活の本拠として使用することが困難となった

上記以外の場合でも特約に定めがあれば、中途解約は可能になります。

定期借家の物件を選ぶときは、中途解約について契約書をよく確認しておきましょう。

 参照元：住宅：定期建物賃貸借　Ｑ＆Ａ - 国土交通省 (mlit.go.jp)

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まとめ

定期借家の「特徴や成り立ち」「メリット・デメリット」について解説してきました。

貸主の権利がより保護されている定期借家ですが、場合によってはお得に良質な物件に住める可能性もあります。

メリット・デメリットをよく比較して、より自分にあった物件を選びましょう。

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監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士