【賃貸】原状回復とは？ガイドラインによる定義や負担範囲を徹底解説！

「原状回復って何？必ずやるべき？」「原状回復って、どこまでやればいいの？」「原状回復の費用で損したくない！」

賃貸物件からの引っ越しを検討している方は、原状回復について上記のような疑問や不安をお持ちではないでしょうか？

賃貸の原状回復では、必ずしも入居前と同じ状態にする必要はありませんが、多くの方が修繕の範囲や負担割合について不安を持っています。

この記事では、原状回復の「定義」や「負担範囲」などについて解説してきます。

原状回復についての不安を解消して部屋探しを進められるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。

監修

高嶋允瑛

株式会社スムーズ取締役・宅地建物取引士

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原状回復とは？ガイドラインや民法改正について

賃貸物件の原状回復というと「部屋を入居前の状態に戻すこと」と思われがちですが、そうではありません。

賃貸の原状回復とは、簡単にいうと「借主が壊したり汚したりした箇所を修繕すること」と言えます。

「通常の使用」や「経年劣化」が原因の損傷や汚れについて、借主に負担する義務はありません。

ここでは、原状回復についてより深く理解するために下記のことを解説します。

原状回復ガイドラインによる定義
2020年の民法改正

それぞれ解説していきます。

原状回復ガイドラインによる定義

退去時に原状回復費用の負担や敷金に関するトラブルが多発していたことを受け、当時の建設省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(以下、原状回復ガイドライン)」を公表しました。

原状回復ガイドラインでは、退去時の原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、原状回復の費用負担についての一般的な基準が取りまとめられています。

原状回復ガイドラインでは、原状回復を下記のように定義しています。

「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」

引用元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

原状回復ガイドラインで述べられている定義やポイントをまとめると、下記の通りです。

原状回復とは「壊したり汚したりした箇所を修繕する」こと
通常の使用の範囲内で発生した損傷や汚れは借主の負担にならない
建物や設備等の経過年数に応じて借主の負担を軽減する
原状回復の範囲は補修工事が可能な最低限の範囲にすることが基本

原状回復ガイドラインは平成16、23年に改訂が行われ、裁判事例やQ&Aなどが追加されています。

2020年の民法改正

2020年4月1日の民法改正で、原状回復の負担範囲に関する規定ができました。

原状回復ガイドラインでの「通常の使用や経年劣化による損傷や汚れは借主の負担にならない」という記載が明文化されたのです。

（賃借人の原状回復義務）六百二十一条　賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

引用元：民法 | e-Gov法令検索

原状回復の負担範囲や経年劣化、特約について

原状回復では、具体的にはどのような損傷や汚れが借主の負担になるのでしょうか？

ここでは、原状回復の負担範囲について下記のことを解説していきます。

借主の負担になるもの
借主の負担にならないもの
経年劣化について
賃貸契約の特約について

それぞれ解説していきます。

借主の負担になるもの

「借主の故意・過失や善管注意義務違反、通常の使用を超えるような使い方」が原因で発生した損傷や汚れは、借主に原状回復の義務があります。

借主が原状回復費用を負担するような損傷や汚れとしては、下記のようなものがあります。

引っ越し作業でできた傷壁や床への落書き
ペットによる傷やニオイ
壁への釘やねじの使用(エアコンの設置を除く)
タバコの不始末による床やカーペットの焦げ
誤って重いものを落としたことによる床のへこみ
水漏れによる床や壁の腐食
不適切な手入れや誤った使い方による設備の故障

借主の負担にならないもの

原状回復では「通常の使用や経年劣化で発生した損傷や汚れは借主の負担にならない」とされていますが、具体的にはどのような損傷や汚れを指すのでしょうか？

たとえば借主の負担にならない損傷や汚れとしては、下記のようなものがあります。

家具や家電の設置による床やカーペットのへこみ
テレビや冷蔵庫の設置による壁の黒ずみ
日照など自然現象によるクロスや畳の変色
修繕が不要な程度の画鋲やピンの穴
破損や紛失のない鍵の交換
寿命による設備の故障
災害による窓等の破損

経年劣化について

原状回復ガイドラインでは、借主の負担について「建物や設備等の経過年数を考慮して負担を軽減する」という考え方を採用しています。

通常の使用範囲内で使われた場合の経年劣化による価値の減少について、借主は原状回復の費用を負担する必要がないのです。

たとえば、3年住んだ部屋のクロスの張替え費用が10万円だとします。

クロスの耐用年数は6年なので、借主が負担すべき割合は残りの50％となり、借主が負担する費用は下記のように計算されます。

10万円(クロス張替え費用)×50％(耐用年数６年－居住年数3年)＝5万円

5万円が借主の負担すべきクロス張替え費用となります。

特約について

原状回復の負担割合について、特約には注意が必要です。

強行法規(公の秩序に関する法令)に反しないものであれば、ガイドラインの内容に沿わない契約も有効になる可能性があるからです。

たとえば、下記のような内容でも、契約書にサインした以上は借主が負担する必要があります。

クロスの張替え費用は借主が全額負担
クリーニング費用は借主が全額負担

原状回復の負担について、特約の定めがないか契約書をよく確認しましょう。

原状回復ガイドラインでは判例などを踏まえて、原状回復についての特約が成立する要件について、下記のような見解を述べています。

特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

出典元：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）

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まとめ

賃貸の原状回復について、原状回復ガイドラインでの定義や負担範囲などについて解説してきました。

原状回復の負担範囲を以下にまとめました。

貸主が負担（経年劣化・通常使用による損耗）	貸主が負担（故意・過失による損耗）
家具や家電の設置による床やカーペットのへこみ	引っ越し作業でできた傷壁や床への落書き
テレビや冷蔵庫の設置による壁の黒ずみ	ペットによる傷やニオイ
日照など自然現象によるクロスや畳の変色	壁への釘やねじの使用(エアコンの設置を除く)
修繕が不要な程度の画鋲やピンの穴	タバコの不始末による床やカーペットの焦げ
破損や紛失のない鍵の交換	誤って重いものを落としたことによる床のへこみ
寿命による設備の故障	水漏れによる床や壁の腐食
災害による窓等の破損	不適切な手入れや誤った使い方による設備の故障